房租暴涨和长租公寓的扩张暂且无法直接划上等号，但长租公寓这种新的租赁模式正在给房屋租赁市场带来新的变数。长租公寓注定是重资产产业，在实现完全盈利前，长租公寓的存活必须依赖于外部“供血”。就盈利模式而言，长租公寓的主要收入依旧来自于租房租金，此外长租公寓企业也试图在其他形式上寻求新的盈利点。长租公寓先将房源集中签下再进行改造提高房屋品质、后进行租赁的模式，进一步拉高部分出租房价格，放大了当下的房源供需矛盾。“如果资本挟持了企业，一定会跑偏。长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”硕大的白色背景墙，鲜红的地毯，一把黑色折叠椅。19日中午，风暴中心的胡景辉一个人坐在台上情绪激动，再次向在场的众多媒体表达了自己对近期房租市场暴涨的观点。三天前，时任我爱我家副总裁的胡景晖关于房租飞涨的言论，将矛头直指长租公寓蛋壳、自如，瞬时掀起国内房产中介市场的巨大风浪。在8月17日的一场电话会议中，胡景晖试图揭开近期房租上涨的“真相”：他认为以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格导致租金暴涨。胡景晖称，一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，后果严重。出人意料，一天后，胡景晖即在朋友圈宣布从我爱我家离职，而原因则是因为一通电话被公司夺权。“之所以被供职了十八年的我爱我家切割，原因是链家董事长左晖两次给我爱我家集团董事长兼CEO谢勇打电话，说你能不能管一下胡景晖，如果你管不住，链家将全面和我爱我家在舆论上开战。”一番火药味十足的言论把左晖、谢勇两位房产中介行业大佬也拉入舆论风波。对此，谢勇保持了沉默，但这番言论却迅速遭到了链家董事长左晖的否认，“我以人格担保，从来没有主动联系过谢勇，绝对没有说过威胁我爱我家的话。谁说我说了这种话，我可以和他对峙。”胡景晖的离职内幕演绎成一场罗生门，但风波并没有就此停止。核心话题在于：长租公寓平台究竟是不是近期房租暴涨背后的推手？在接受腾讯《深网》采访时，蛋壳公寓执行董事长沈博阳否认了长租公寓在通过价格战的方式搅乱市场。他表示，“从商业模式的角度讲，长租不是赢者通吃的行业，而且客单价极高，没人打得起价格战，拼的是效率和服务。”自如CEO熊林发给《深网》的回应也表示，不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。熊林发文称，自如对于收房价、出房价、配置成本等，从产品设计、运营规则、系统设置都有明确的管理。同时，熊林还表示六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。房租暴涨和长租公寓的扩张暂且无法直接划上等号，比如房源的供需矛盾也被认为是重要原因，但无疑，长租公寓这种新的租赁模式正在给房屋租赁市场带来新的变数，在资本助推和发展空间巨大的背景下，抢占市场占有率和扩大规模是他们眼下的最紧迫任务，也导致自如、蛋壳最终成为这轮房租暴涨后舆论的众矢之的。资本助推长租公寓扩张今年以来，在一二线城市住房租赁市场不断升温的大背景下，大量创业者和投资机构将目光投向长租公寓市场，长租市场呈现竞争白热化，中国租赁市场机构化管理或将成为未来的主要模式。长租公寓行业大热，背后是极具潜力的发展空间。链家研究院曾作出预测，2020年住宅存量将达2.75亿套，且将有8700万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。而就目前现状来看，房屋租赁市场仍以个体房东为主体，机构参与者数量有限。有数据显示，在不少发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%—30%，但中国品牌公寓的规模市占不到2%。加之自2015年起，频繁发布的相关利好政策也推动了长租公寓市场的快速发展。其实早在八年前，以魔方、YOU+、优客逸家为代表的企业就已涉足长租公寓市场。2014年，雷军仅通过五分钟与团队的交流就决定投资YOU+1亿元A轮融资成为长租公寓市场里的经典谈资。贝壳（原链家）、我爱我家等传统中介出身的公司也都纷纷入局。此后几年时间，长租公寓企业数量快速增长。58安居客房产研究院的监测数据显示，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌为1200多家，房源规模超过202万间。不仅是房产中介和创业型公司，各大房企也多通过长租模式扩展自己的新业务。据相关机构统计，2018上半年销售额前20的房企中已有16家企业开展了长租业务。其中，发展速度较快的万科、龙湖、旭辉等三家企业已运营近7万间长租公寓。而无论是集中式还是分散式，长租公寓注定是重资产产业，由此可见其与资本的关系更是密不可分——在实现完全盈利前，长租公寓的存活必须依赖于外部“供血”。于是，资产证券化成为长租公寓获得资本加持的解决方案。目前，新派公寓、魔方、蛋壳、自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。去年初,魔方发行首单公寓行业资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,募集资金总额达3.5亿元；今年3月，自如完成储架ABS首期产品“自如2号1期”的设立，未来一年，自如将在上交所完成共计20亿元的资产证券化产品。所谓“短期拼规模，长期拼盈利”。在发展早期，规模仍是长租公寓发展的关键词。以魔方公寓为例，其在2014年底仅有39家门店，一年之后，便迅速扩张至100家，如今这个数字已变成300家。熊林曾对长租公寓的未来发展作出预判。他认为到2019年，中国公寓行业将进入深水区，2018年行业将迎来专业化分工、高效运营的时代，规模化、专业化的头部企业将加速成长，而小而全的运营模式将面临更严峻的市场考验甚至被淘汰。简而言之，房源才是企业壁垒。但在快速扩张的规模背后，盈利仍旧是绕不开的核心问题。熊林强调，作为提供城市核心基础居住与生活服务的民生行业，长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业，单体城市运营规模达不到20万间很难实现盈利，整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益。即便是跑在长租公寓前列的自如，目前总规模也只达到60万间。就盈利模式而言，长租公寓的主要收入依旧来自于租房租金，此外长租公寓企业也试图在其他形式上寻求新的盈利点，例如自如推出的资管平台向委托者收取委托管理费（出租率大于70%时），魔方公寓收取的管理费和其他增值服务费用等等。市场发展早期，规模优势显然十分重要，长租公寓企业追求规模化扩张也在情理之中。对此，胡景晖给出警示，如果市场上各大机构不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓死亡之年。但从此次房租价格大幅上涨的原因来看，难以一言而概之，简单扣在长租公寓资本竞争的头上并不准确。自如、蛋壳：我们拒绝“背锅”近日，北京等一线城市居民明显感受到房租上涨带来的紧迫感。根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。贝壳研究院统计数据则显示，2018年前7个月，北京链家租金指数同比上涨10.7%。单月来看，7月北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%，租赁成交环比增加19.2%；新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%；我爱我家研究院数据则显示，2018年7月，普租的租金均价环比上涨6.2%。但根据《财经》报道，所采访北京租户提供的数据显示，相比去年同期，单间月租涨幅高者达35%，低者也有20%。对于各家数据存在差异背后的原因，分析人士称房租价格数据主要掌握在各家中介机构手中，割裂分散，没有一家机构能够掌握整个市场数据，而各自机构出于自己利益，倾向于公布对自己有利的数据和结论，而统计局数据采用抽样调查方法，亦不能全面反映北京的房租变化情况。就在胡景晖将自如、蛋壳等长租公寓认定为哄抬住房租赁价格的主要“罪魁祸首”之前，一封指责中介推高房租的帖子就已受到舆论的广泛关注和讨论。事件缘起陈先生以网名“仙翩”在水木社区发布的一则著名帖子。该帖子称，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理预期是7500（元/月）很不错了。来了自如和蛋壳两帮人，自如报价提高到9500，蛋壳急了，说，要比自如高300元，最后几轮过后蛋壳给到10800每月。”对此，自如否认收录过天通苑西二区120平米三居室的户型，并表示目前该区域同户型房源普租价格均在万元以上，自如曾按照市场价委托期4年、5年给出9000元左右两种报价，可见自如从未对该区域给出高于市场普租价格的租金。自如认为，长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。“舆论所指出，长租公寓哄抬租金价格的行为，即有悖企业长效发展的规律，也有悖市场运作机制，是任何长租公寓都将抵制和规避的行为。”自如方面称，长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%，是需要长期耕作的低毛利行业，通过规模化和相对稳定较高出租率支持企业长远发展。出租率与出租价格具有明显的负相关性，只有收出房价格合理，甚至要保证相对较低的出租价格的情况下，才能保证相对较高的出租率。蛋壳负责人沈博阳则在18日通过微信朋友圈回应称，“租房关系到民生，不是儿戏，多一些科技驱动，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些恶性竞争互相拆台。对于造谣抹黑扰乱市场的行为，蛋壳公寓一定会拿起法律武器。”风暴真相：被不断放大的供需矛盾尽管长租公寓平台自己觉得委屈，但随着胡景辉的炮轰引爆舆论，所有的指责都集中在了自如、蛋壳等身上。“资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式，房租上涨是必然结果”。恒大研究院副院长夏磊认为，长租公寓参与方为了竞争市场份额，疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额，争取房租的定价权。对房租价格的变动，自如CEO熊林给出解释，他认为，从过去十年来看，北上深的走势都是七八月最高峰，无一例外；租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量最直接相关，以今天中国一线城市的租住供需看，已经完全进入市场化阶段。熊林的解释略为含蓄，链家旗下贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》更为直白，把主要原因归于拆违行动导致房源供应的减少：“近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑；此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。”据相关数据显示，2015年至2017年，北京市拆违面积分别是1818万平方米、3000万平方米、5985万平方米，而2018年前4个月拆违逾已经达到1641万平方米，拆除量是去年同期的3.8倍。从北京最近几年的实际新增住房面积来看，远不及拆除面积。《财经》报道称，2015年至2018年4月近三年多时间，北京12443万平米的拆违面积相当于177个北京像素。北京像素位于朝阳区和通州区交界，是北漂族居住密集小区，住了近3万人，是北京最大的商住楼盘。此外，还有房地产专家分析表示，购房成本的飙升、即将出台房地产税的传闻等因素，也加大了房租上涨压力。相比上述隐性原因，当长租公寓平台在资本加持下以疯狂争抢姿态进入，便成为最后一环可直接量化评估的拉高房租的“野蛮者”。长租公寓先将房源集中签下再进行改造提高房屋品质、后进行租赁的模式，进一步拉高部分出租房价格，极速放大了当下的房源供需矛盾。朝阳区亚运村某我爱我家门店中介告诉腾讯《深网》，传统租赁模式下公司赚的仅仅是中介费和部分服务费，但是长租平台中介从房东抢到房源两三年左右的代理权后包装转手，月租金差价往往达到五百元至上千元左右，预期利润十分可观。从这个角度看，在这轮房租暴涨的舆论风暴中，自如、蛋壳们并非无辜。17日，北京市住建委等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源等。但另一方面，如果仅仅靠监管规范上述长租公寓平台，显然已无法解决目前房租整体上涨过快的难题。

12月29日消息，小编获悉，酷派前CEO刘江峰近日公布新投资动态，跨界投资成立优点科技，从智能锁切入智能家居行业。据悉，优点科技首款消费级智能锁将于明年3月份联合锤子科技一同推出，并由罗永浩亲自站台。据了解，离开酷派后，刘江峰在深圳召集一帮老部下，快速组建团队，目前已有60多人，在战略投资国内智能锁龙头品牌凯迪仕之后，还全资收购了芝麻云锁。刘江峰目前是优点科技第一大股东、董事长，拥有自己的供应链和工厂。据介绍，优点科技采用凯迪仕家用锁的技术和供应链，推出适应长短租公寓市场不同运营需求的产品套餐，让公寓品牌商在产品功能、成本以及使用场景上有多种选择。并与华为openlife、三大运营商密切合作，在NB-IoT领域率先发力，推出NB-IoT智能门锁和网关。小编了解到，前期，优点科技主要集中于2B长租市场，目前优点科技2B的业务已经与我爱我家、自如等进行战略合作。明年3月份将面向大众消费市场推出的智能锁主打2000-3000元左右价位，主打功能覆盖指纹、刷身份证、声控、人脸识别等。据悉，智能云锁另外还有一些科技新功能，比如自动感知门外陌生人并拍照、报警；还可以在家中老人半天不行动的时候，向亲人发信号预警等。据行业人士分析，智能门锁作为智能家居的入口级产品，在使用频次和用户黏性上都非常高。智能门锁相对于传统门锁，更为适合老年人及儿童使用，避免传统的丢失钥匙等行为。目前，日韩的智能门锁市场渗透率高达80%，而中国智能门锁市场的渗透率不足5%，加之每年新增住房数仍将保持相对较高的活力，智能门锁在国内潜在市场巨大。据腾讯科技报道，作为优点科技的第一大股东，刘江峰跟随华为征战多年，一年里把华为荣耀做成年销售额24亿美元，跻身互联网手机头部阵营。2015年，刘江峰放下荣耀，转战多点电商，2016年8月入职酷派CEO，10月底就爆出乐视资金告急，原先乐视整合酷派与乐视手机战略搁浅。历经诸多电商、智能手机红海竞争之后，一脸轻松的刘江峰说，现在出钱、出力，更多精力投入到智能云锁，并将以智能云锁为切入点，进入智能家居行业。优点科技方面表示，明年将与各大地产商（碧桂园，万科，龙湖等）达成合作，打造智慧社区，并与各大运营合作，在NB-IOT上发力，为人工智能大数据的应用奠定坚实的物联网基础。同时还要加入锤子生态链，打造安全便捷的新一代智能锁。

很少有一条赛道能像长租公寓这样，将地产标杆、中介老大、连锁酒店龙头以及创业公司汇聚到同一起跑线上。除了万科、华住、自如、魔方、YOU＋等明星选手之外，这一参赛名单还在不断加长。2017年以来，鼓励发展租赁市场的各种政策集中出台，各长租公寓品牌加速迈入群雄逐鹿的战国时代。由此，也催生了行业首例并购、首单长租公寓资产类REITs（注：房地产信托投资基金）。不管被动或主动，一线城市年轻人在出租房里度过的岁月，正在被抻长。链家研究院数据显示，从2013年到2016年，北京、上海居民首次购房年龄从30岁推迟到34岁；预计到2020年，租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。与广阔的市场前景并不匹配的是，传统租房体验糟糕，房屋质量参差不齐，且租户的居住权益时常受到侵犯。长租公寓的玩家们，正打算从这些痛点中挖掘商机。抢占窗口期北京某公司文案总监米娜是一气之下，跑到某知名O2O长租平台找房。她只图一点：干净、稳定。一年以前，酒仙桥的房东通知她，合租的房子要从4800元涨到5800元，并且没商量。她试图砍价，房东不耐烦地摇摇手，走了，留下一截燃尽的烟蒂。那套“没商量”的老房子建于上世纪80年代，家具是过时的暗黄色木料。米娜爱收拾房间，但厨房墙壁积了多年的黑色油泥，怎么都擦不干净。阳台屋顶翘起的墙皮，向下耷拉着，感觉要随时掉下来。不如意的居住细节时时敲打她：即使月薪3万、人前光鲜，但在北京没有房子，也就没有家。搬进长租公寓后，米娜感觉平和了不少。形式上仍旧是合租，但房屋由公寓运营方统一装修过，房间干净，白色北欧风家具看上去也很简洁。米娜自己又购置了布艺沙发、白蜡木书架、跑步机，还有一个泡澡用的大木盆。房子一签一年，她不会担心房东随时毁约。每隔两星期，还有保洁上门免费收拾厨房、客厅，并为餐具、洗衣机进行140度高温消毒。“我现在觉得，不在北京买房也没有很大关系。”她说。米娜租住的公寓，属于分散式长租公寓，即运营商从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。目前，这类公寓市场份额最大的是链家旗下自如，其他品牌有我爱我家旗下相寓、青客公寓、蛋壳等。另一种则是集中式公寓，即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。这类公寓品牌有魔方、YOU+、泊寓等。2016年以来，万科、龙湖、远洋等开发商的集体入局，让集中式公寓更加火热。华菁证券研报显示，90后进入主力消费市场带来消费升级的需求，以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点，与政策红利叠加产生的共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。几乎所有的长租公寓品牌，在2017年都有提速动作。以万科为例，在2016年5月推出集中式长租公寓品牌“泊寓”后，万科计划在2017年年末达到全国10万间的体量，2018年增至15万间。自如的目标是2017年的增长率超过100%，管理资产规模超过6000亿元。创业公司新派公寓之前4年时间只开了6家店，而眼下则要一口气再拿下10家。市场的兴奋与政策关联很大。2017年，各种鼓励租赁的政策密集出台：3月7日，北京市提出试点推进利用集体土地建设租赁用房；7月20日，住建部会同发改委、公安部国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出要采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并选取广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点。魔方公寓CEO柳佳对《财经天下》周刊表示，自从九部委发文以后，位于上海虹梅路的魔方总部，几乎天天都要接待参观访客。访客中既有政府部门领导，也有国家开发银行、建设银行等金融单位，还有合作伙伴、同行来交流行业现状。“之前来考察的都是小轿车，两三个人。现在是经常一辆考斯特门口一停，下来十几个人。”柳佳说，为此，寸土寸金的集团总部一楼，还开辟了公寓样板间。魔方是长租公寓最早起跑的选手之一，2009年从南京进入集中式长租公寓，2013年开始全国布局，是目前最早跑到C轮融资的集中式公寓品牌。有人称2017年为长租公寓元年。事实上，自2015年开始，长租公寓就开始吸引了资本的关注。当年行业内出了个爆炸性消息：YOU+青年公寓获雷军1亿元投资。同年4月，决定转型做城市配套服务商的万科集团，开始考察长租市场。万科泊寓北京总经理助理金羽回忆，2015年北京租赁市场房屋租金上涨很快，部分资本也开始出手。但在决定进入北京长租市场前，公司层面还是进行了多轮讨论和考察，比如到底做分散式还是集中式，是从内部项目中寻找物业还是到市场上去租。最后，万科北京总经理刘肖拍了板：“先别想那么多，把试点做起来再说。”金羽的理解是，如果等到全部都调研完成了，你再去进入市场，其实错失了一个很大的时间窗口。万科北京后来从40多个项目中，筛选出房山长阳半岛、金域缇香两个项目做试点，并于2016年7月、12月分别开业，命名泊寓。截至2017年10月底，北京有6家泊寓已开业，10家待开业。瞄准分散式公寓的蛋壳公寓，也在2105年破壳而出。蛋壳公寓的天使投资人沈博阳，曾一手创办糯米网，后任领英中国总裁。原糯米同事高靖向他提起，要用互联网模式做租房这门笨"重”的生意，沈博阳当时并不看好这一项目，但他选择投人。2017年6月，沈博阳离开领英中国，出任蛋壳公寓执行董事长。蛋壳公寓同时对外公布A＋轮上亿元融资的消息，由愉悦资本领投，优客工场、开物华登跟投。同样在2015年，华住酒店集团和IDG资本投资创建了城家公寓。华住酒店旗下拥有汉庭、全季、桔子水晶、宜必思等14个酒店品牌。华住酒店集团CEO金辉告诉《财经天下》周刊，华住进入长租市场，是基于公司对整个住宿产业的未来部署。非标住宿与酒店行业相似，在选址、改造、出租等方面，华住有信心把长租公寓的运营坪效、品牌管理做到行业最好。而老牌投资公司IDG资本则是洞察到了消费升级的新趋势，年轻人需要更有尊严、更为独立的生活空间“。是他们找到我们，双方共同孵化了城家公寓。”目前，城家拥有5000多间公寓，加上未开业的，约有1万间。“现在已经进入乱战的阶段。”魔方公寓CEO柳佳总结道。规模经济？虽然长租公寓市场正上演百舸争流的盛况，但业内其实有个冷静的共识：这是一个盈利空间并不丰厚的行业，甚至稍有差池，便可能折戟出局。以至于魔方CEO柳佳在谈到作为“商业机密”的选址诀窍时，会瞬间严肃起来：“如果选错了地段，可真就万劫不复了。”长租公寓的运营核心是资产管理，需要用更便宜的资金获取更多的资产，利用规模效应赚钱。关于集中式公寓的盈利模式，新派公寓CEO王戈宏曾经进行过财务测算：如果只当“二房东”，拿房成本占到未来对外营收的70%，折旧基本控制在12%，运营成本占到10%~12%，再减去6%的税费，营收变为0，即没有任何利润。“这个东西就特别可怕。要盈利必须做到拿房成本低于70%。”王戈宏说，但他据观察，这在当下的竞争环境下，根本无法实现。他获得的信息是，“二房东模式”拿房成本都超过营业收入的70%。华菁证券同样对长租公寓的息税前利润率做过分析，结论是：入住率在95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%，则息税前利润率0。长租公寓常被拿来同10多年前的快捷酒店相比较。彼时，汉庭、如家等快捷酒店刚起步，同样是“二房东”模式，获取资产、统一装修、投入市场，投资回报周期3年左右。而当下，长租公寓回报周期延长至5~8年，因为租金差的空间越来越小。在北京劲松附近拿楼时，金羽就发现，同样的物业资产，泊寓可能还要面临月子中心、私人医院、教育机构等业态的竞争。一旦市场需求增多，资产价格的抬高便成了必然趋势，由此也导致当下阶段长租公寓盈利能力较差。2017年以来，资产价格仍在上涨，并且同行间开始厮杀。王戈宏就颇为无奈，迄今他已经遭遇过数次被开发商“截胡”，对方抢楼的策略就一条：不惜代价“。我去谈判谈到三块钱，他们给四块；我谈到三块五，他们给四块五……”所幸新派公寓并非是“二房东”的盈利模式，王戈宏的野心是金融。2013年，新派公寓收购了CBD一栋资产自持做长租公寓，4年间楼面价上涨4倍，新派还是攥在手里。2017年10月，国内首单权益级长租公寓类REITs获批，发行2.7亿元。看得出，新派是要通过运用私募REITs模式进行规模化拓展。新派公寓。图片来源于网络面临资产上涨压缩盈利空间，万科的策略是轻重资产对半，即自持物业与租赁物业数量相当。“我们的自持物业进来，才能解决这一问题。”金羽说。万科集团董事会主席郁亮在2017年中期业绩发布会上表示：“未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能达到6%~8%的水平，我们就往这个方向走。”除新派公寓外，几乎所有参赛者都对规模效应寄予热切的期待。房地产商希望通过战略性亏损换取规模，进而达到边际成本的降低；互联网公司则把公寓当作一个线下流量入口。魔方公寓表示，目前增值服务收入能占总营收的10%~15%。“盈利根本不是我们当下考虑的范畴。”沈博阳坐在蛋壳总部一处促狭的办公室里，展望这家初创公司的未来。蛋壳的模式是通过整租及分租，然后让房屋“有调性”，从而获取溢价。他为蛋壳定的远期目标是拿下100万间房源“。当我们有100万间房子，意味着至少有150万人生活在里面，他们每天有10~12小时在房间内度过。这些都是深度DAU（日活跃用户数量），可以赚钱的地方太多了。”作为糯米网创始人，沈博阳自然很熟悉O2O模式的玩法。相比盈利，当下他对拓展增值服务更有兴致。蛋壳的模式是用互联网模式改造租赁行业，让其更有效率、更加透明。沈博阳说，蛋壳花很大精力打造了一套互联网系统，房源报价、租赁交易都在该平台上进行。收房员输入相关数据，一两分钟系统便可给出报价。而传统中介，还需要人工层层请示。为确保统一装修标准、降低成本，蛋壳自建工厂生产家具、卫浴等适配产品“。虽然模式特别重，但现在练的很多能力，未来都是可以输出和复制的。”他举例，为平台设置的搬家、维修、装修、保洁、配送等增值服务，未来可以向第三方输出。此外，还有同行们垂涎已久的金融工具。不过，挑战也显而易见。蛋壳之前用两年时间拿下5万间房源。而他们最大的竞争对手自如，在市场上已经拥有40万间房源，100万租客。如果跑得不够快，后来者很容易被对手碾压。钱和速度，决定规模。为了扩张奉行规模经济效应的头部企业，正将合纵连横作为市场扩张的一条通道。在这个谈判桌上，品牌和资金成为两大筹码。此前，地产商大举进入长租公寓市场，被视为影响竞争格局的一大变数。但华住酒店CEO金辉表示，“我们更像农民，擅长在土地上深耕细作，开发商像猎人，他们更习惯快速出击，获取猎物。”在华住、魔方、新派等公司眼中，进场“打猎”的开发商，也可能变成合作伙伴。魔方CEO柳佳判断，除了万科、龙湖、远洋这种龙头企业有实力自己运营以外，其他地产商与公寓运营商合作会是一种双赢模式：地产商长于获取物业，短于精细运营，而公寓运营商则相反。“规模扩张很重要。”柳佳承认，当下不完全追求房租利润，还有规模。所以即便直营模式利润最高，魔方还是会兼而探索托管运营的模式。比如在上海与星月地产合作，帮助其运营位于杨高路的一栋公寓资产，145间高档公寓，平均月租金9000~10000元。有意思的是，2017年以来，柳佳本人接到不少猎头的挖人电话，雇主方多是地产商。柳佳半开玩笑地“游说”猎头：“你转告雇主，一个、两个地挖人很累的，不如直接跟我们合作，我的整支团队可以为他服务。”新派公寓近来也收到开发商的橄榄枝“。2017年新派的扩张其实很简单，我准备在10个城市的核心地段，用二房东的重资产模式高价去拿房，无论多贵我都拿。为什么？因为我要做旗舰店。”王戈宏最近发现，在南京和成都，因为实地接触过新派的旗舰产品，当地开发商、物业业主很愿意同新派谈合作，对方负责投资装修，新派提供设计和运营，“向别人证明你的产品创造能力，这时就可以彻底做轻了。”长租行业进入高速发展期的另一表征是投资并购的出现。2017年8月9日，魔方宣布完成对深圳V客青年公寓的战略投资，成为第一起行业内整合。通过增资扩股的方式，魔方为V客增加资本金，用于华南市场的扩张。柳佳透露，近期还在谈几起并购案，并购将成为魔方规模扩张的三大策略之一。而在新派公寓B轮投资方中，出现了华住集团的身影。在孵化城家公寓后，再下注新派，华住看似矛盾的布局背后，或许只有一个原因：分散风险，押注长租公寓市场的未来前景。华泰证券判断，在欧美等发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%。而中国目前品牌公寓的市占率不到2%，未来发展空间非常大。品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到一千多万间，品牌公寓行业的整体估值有望达到4.2万亿元。“短期之内还不会短兵相接，毕竟这个市场太大了。”金羽判断，未来两三年内，长租公寓市场都能容得下各家共同发展。但以当下竞争的速度和资本的投入速度来看，两三年以后的市场会是什么样，现在很难做出预判。为了抢占更多的市场份额，行业内越来越重视目标人群的细分和外延。比如自如2018年1月会推出单身公寓项目，允许租客养猫狗等宠物。泊寓正在设计家庭型公寓，预计2019年推出，首款产品选址地点位于北京市丰台区。此前长租公寓的主流客户是未婚青年群体，部分公寓直接打出旗号，拒绝带孩子家庭入住。但随着一线城市首次购房年龄的不断延后，这部分人的租住需求正在得到关照。对万科而言，泊寓还承载着将租客转化为购房者的作用。至于无法与购房产生关联的企业基层员工，也有品牌公寓设计相关宿舍产品。柳佳分析，该群体可承受的月租金在一线城市为800~1500元，二线城市为500~800元。目前市面上的合规产品很难满足需求，除非群租。但群租形式既违法又存在安全隐患，广州、杭州等地政府为解决民生问题，筹建员工宿舍项目。魔方9号楼项目便是如此。在王戈宏眼中，产品细分是为了迎合扩张的手段和策略“。在你扩张的时候，不知道能获取的物业会是什么条件如果跑到北京六环的开发区，那就可以做成创客公寓。”精细化运营几乎所有受访者都在强调，追求规模的同时，不能怠慢了运营和服务。尤其在盈利并不明朗之际，运营才是核心竞争力。经营新派公寓一年后，王戈宏先把自己变成了租客。他将自家市区的大房子挂牌出租后，与家人开始租房生活。“我一定要把自己当成消费者，才知道消费者需要什么，知道怎样让消费者付出高价。当你做的东西打到了消费者的心里去，你就有了定价权，这叫品牌定价权。”体验中他发现，租房是一个相当痛苦的过程，找房时被各种中介欺骗“。刚看上一处房子，中介就忽悠你说赶快订，不订就有别人抢了。利用信息不对称，中介把租金1万元的房子抬到1.2万元租给你。好不容易入住了，你喜欢挂画，但房东说墙上一个钉子都不许打。于是你只能生活在毫无生机的四面白墙之下。”严谨的公司，尝试用大数据了解租客的真实需求。柳佳吐槽，在做问卷调研时，工作人员问租客是否使用厨房，是否看电视，对方清一色回答“是”。但当魔方公寓将统计电量的插头放到租客房间内收集数据时，他们惊讶地发现，50%的租客从来不看电视。后来公寓作出调整，在部分房间不再配置电视。公寓选址上也有学问。魔方在确定一处选址前，会有7个维度、3张表格的市场调查，包括周边住宅价格、交通、配套情况等要素，用以指导决策。对外出租时，每间房的定价也会不同。同时价格随着出租率而变化，就像航空公司的票价浮动。北京泊寓总经理助理金羽告诉《财经天下》，在泊寓劲松店，为了贴近租客需求，地下一层公共空间进行了数次重塑，健身房、公共厨房、阅读区必不可少。金羽说，设计师还曾在健身房对面，设计了一处高大上的香槟池，供年轻人开派对时使用。但运营人员随后发现，租客群体间的社交互动有限，闲置的香槟池便改造成会客区。由于劲松店70%租客为国贸周边的高级白领，在空间设计时，他们会弱化厨房的功能，改为公共厨房，配备冰箱、烤箱等免费设施，因为年轻人基本叫外卖，很少做饭。公寓面积设计也有科学指导。王戈宏曾看过一项美国研究，通过测算单身年轻人步伐频率，发现90％以上的脚步落在28平方米以内，对应的房间建筑面积为35平方米“。所以我尽量做35平方米以内的家。你看宜家展厅内也有相似结论，主题叫35平米的家。”即便各家都宣称重视运营，但租客对租赁服务的槽点还是有点多。沈博阳在微博上经常被租客@、抱怨各种居住问题，比如楼上动静大、下水道又堵了。为此，他常要充当兼职客服。在和租客的互动过程中，他最深的一个感受是，整个租赁行业还有很大提升空间。沈博阳预计，未来租房领域一定会诞生独角兽，而且不止一家。目前，这个路径越来越清晰。

近日获悉，企业办公选址服务链商完成3000万元天使轮融资，两位投资人分别是深圳金融界资深人士王静静女士和马来西亚碧桂园森林城市项目负责人王奎先生。资金将主要投入到链商平台发展和资产管理两大方面。办公室租赁通常涉及三方，业主、经纪人和客户。业主手上有大量空房，很多房源没有办法租赁出去，造成资金回笼不顺；经纪人单纯做中介工作，地位不高，价值难以发挥；办公选址是企业必须要做的事情，然而企业主对位置的选择并不专业，虚假房源多，找房体验差，说到底是三方信息不对称。链商现在做的就是搭建企业办公选址服务生态链，主要提供企业办公选址、企业服务、资产管理等综合性服务，其中企业服务涉及到为企业提供装修设计、团队活动、社保体验、办公用品、企业运营、金融服务、工商财税、搬家保洁等企业文化服务。旗下产品有链商云办公、链商云顾问、链商云资管。针对以上三方以SaaS的方式打破信息不对称问题：首先，链商通过提供代理跟进、合作式招商和行业数据分析等服务。在解决业主需求的前提下，增加房源曝光，消化房源。第二，经纪人可以通过平台获取更多客户，并且可以通过企业服务版块为客户推荐包含财务、办公家具、装修搬迁等增值服务。链商的平台化属性给经纪人在跨区/跨城市资源共享和交流上提供了推动力。链商同时有经纪人信用体系，引进专业的经纪人入驻，提升了经纪人形象和行业地位。链商经纪人为客户提供更多服务，增加了客户与经纪人粘性。第三，对租赁客户，链商不接收经纪人添加房源信息，而是配备团队指引业主自主发布房源，实时更新房源信息，搭建真实房源平台。在保证房源真实的同时，为企业提供“一站式”服务和持续服务。提到办公选址，大家首先会想到的是58同城这样的平台和链家、我爱我家等中介机构，但是这些都更集中于住宅市场服务。企业选址是企业发展第一步，之后的后续服务服务同样需要一站式解决方案。链商的价值就在于，选址上信息透明，后续服务又发挥了经纪人价值。所以链商构建的是一个平台，平台上不仅有业主、客户、经纪人，还有来自第三方的服务方，最终打造的关于企业服务的垂直平台，也是区别于房产中介的关键所在。目前链商平台有10000多套房源，300多家第三方服务商。平台对业主和经纪人入驻是免费的，对于某些需要快速消化的房源，做专业包装租赁，收取一定的代理费；另一部分盈利就是自持物业的租赁。关于将来的发展规划，CEO彭志奇告诉小编，2017年年底，链商将从规模化的平台走向专业化的企业管家，以省会、一线城市为主再拓展15个城市。其实在办公选址这一领域有很多玩家，办公选址受地域性限制比较强烈，各个公司都在各区域内发展业务，比如西安的快找、长沙的办公360、北京的优办、上海的马上办公等，对于链商，地域资源的整合能力是企业持续发展的关键，此外，对于三方服务质量的保证是品牌树立和提升粘性的关键，包括房源质量、经纪人能力、第三方服务完善度等。链商团队现在35人，CEO彭志奇，深圳链商科技控股有限公司创始人。从07年至今，已在房地产行业深耕十年，先后在中联、保利等知名地产公司任职，并于2014年加入某互联网办公租赁服务平台成为城市总经理。于2017年7月创办深圳链商科技控股有限公司。

11月23日消息，由58同城与安居客共同举办的2015中国房产风云榜颁奖大会日前在京举行。58赶集集团CEO姚劲波表示：今年的所有战略布局，都是基于“互联网+”新常态。58赶集集团作为一个平台，不会进入经纪公司的市场，只是致力于与房地产经纪公司合作，比如链家、我家我爱等。58赶集集团资深副总裁庄建东告诉网易科技记者：未来，58赶集集团会从新房和二手房两个业务线提升服务能力，推出更多的互联网+产品和工具；首先，针对新房市场，会推出新房频道，新房频道的内容和服务将来自安居客新房，让开发商客户共享三站的用户和流量；其次，针对经纪公司和经纪人，会推出一款针对经纪人移动办公的APP产品，打通58同城、赶集网和安居客三个站点的信息。同时我爱我家集团副总裁胡景晖认为：在互联网和传统企业迅速融合的大环境下，企业和平台更应发挥彼此的特长，同时，线上线下更要融合。

房屋中介也开始踏入互联网金融领域。继链家凭借链家理财大阔步进入互联网金融领域后，伟业我爱我家集团（以下简称“我爱我家”）旗下全新房屋资产管理业务品牌“相寓”正式亮相，并与芝麻信用、玖富、房司令、京东金融等展开合作，也步入了互联网金融行业。面向业主，“相寓”除了提供统一装修，统一增配家具家电，确保房屋保值增值等基础托管服务外，还与京东金融合作面向业主推出理财产品。业主可通过“相寓”的微信服务窗提供的房租理财入口，进入相寓+京东金融的联合理财页面，即可专享面向相寓业主的理财产品。后期，“相寓”将会联合更多的互联网金融平台，为业主打通包括商城、旅游等更多的房租理财和生活服务的应用场景。同时，只要凭借芝麻信用分，就可通过玖富旗下房司令的租房分期实现零息分期付款，开启租房新模式。除了互联网理财产品，我爱我家的互联网金融野心还衍生到了信用租房领域。“相寓”与芝麻信用和房司令深度合作，推出信用租房，通过租客个人的芝麻信用分而给予租客不同的租房特权服务，帮助信用良好的租客实现押金减免、房租月付、先住后付等特权服务，让租客“得实惠享特权”。

个人房源名不副实、北京部分地区审核率不足1%、信息审核仍难禁诈骗，此类问题在58同城等房产电商“100%个人房源”诟病屡见不鲜。但对于个人房源何时落实真正的100%，58同城却始终未给出确切时间点。在法律专家看来，尽管存在操作难度，但58同城在未做到真正100%的情况下一直打着100%的旗号宣传，涉嫌欺诈。而在从更深层维度，用户需求与操作难度、先认证还是先上线、求规模效率还是保万无一失，“100%个人房源”都在利益纠葛中艰难挣扎。中介“李鬼帖”1月未删“租一层送一层，紧邻地铁，可注册办公”这则于8月10日在“100%个人房源”上发布的帖子截至北京商报记者发稿时已有225次浏览量，而发帖人在联系方式中赫然写着“世纪嘉诺”房产中介，从发帖记录来看，该联系电话最近一个月间在58同城整个租房频道已发布100条信息，北京商报记者发现，该号码在中介房源频道发布的平均信息浏览量仅在个位数。事实上，这并不是中介冒充房东帖在58同城“100%个人房源”中留存时间最长的帖子。北京商报记者调查发现，8月1日“精品房源，有需要的联系(个人)”一帖在“100%个人房源”发布，目前浏览量超过330次，而该房源联系人实为我爱我家的中介，一个月间在58同城租房频道共发布11条信息，除在“100%个人房源”发布房源信息之外，还直接发布招聘广告，事隔一个月，目前此类“李鬼”个人房源均未被58同城撤下。58同城“100%个人房源”已经上线20个月，北京商报记者分别于去年和今年两次调查发现，58同城对“100%个人房源”信息始终未做到全部认证，今年8月中旬58同城东城区“100%个人房源”中未认证房源占比57.1%，朝阳区望京未认证房源占比58.8%，海淀区上地未认证房源占比51.1%，该数据在天通苑和回龙观未认证数量则高达98.1%和99.2%。在“100%个人房源”频道中，北京商报记者输入“回龙观”、“整套出租”关键词后，曾随机拨打30个联系人电话，其中有4个是中介，上述中介的房产信息截至北京商报记者发稿时仍显示在58同城“100%个人房源”中未被删除。值得一提的是，在58同城已经认证的“100%个人房源”中仍然存在虚假信息。据相关媒体报道，去年张女士在58同城认证过“100%个人房源”中选中了一套房子并一次性缴纳2万多元的租金和定金，但在交付完租金后所谓的房东携款潜逃。而就在北京商报8月中旬曝光《58同城“100%个人房源”名不副实》之后，齐先生向媒体报料称在58同城已认证过的“100%个人房源”上租房被诈骗1.2万元，目前北京亚运村派出所已就此立案。做到100%无时间表这番租房诈骗案持续发生、中介冒充房东发帖也在继续，那厢“100%个人房源”栏目仍然在58同城房产信息醒目处标红。虽然58同城公关部相关人士也承认“目前做不到100%”，但是对于何时真正做到个人房源100%认证，58同城方面却表示，“现在没有办法承诺100%落实的时间，相关业务部门还在研究改进办法”。“既然目前无法做到100%，为什么不下线这个业务或者取消‘100%’的描述？”业界人士发出上述疑问。但58方面回应，“对于用户和媒体来说，可能删除100%很简单，但是对于我们来说不是，这涉及到我们的编程、入口和人员分配等问题，我们不可能一两天就把‘100%’给去掉了”。同时，强调在“100%个人房源”频道中显示的信息虽然并未全部通过认证，但是“所有房源都经过智能审核系统过滤，系统会对发布房源者的个人身份、发布行为、发布内容和发布历史包括房源价格进行审核，其次系统会过滤黑名单用户，对发布者是否中介冒充个人发布和是否发布虚假信息进行识别”。然而，遭遇中介冒充房东的租房者刘先生不禁发问，“既然前期有审核，为什么一个被中介发了100多条信息的号码没有被发现？而且都过了一个月了还没有删除”？据58同城方面介绍，在信息发布后审核工作仍在继续。58同城首席信息质量官袁菁告诉北京商报记者，在信息发布后，58同城会进行人工审核，通过电话和走访等形式对系统过滤后的房源进行核查，并给予房源标签评语即所谓的“认证”，对中介冒充个人、虚假房源等情况进行删除信息、扣分等处罚，扣分累计会冻结账户或清退。“当扣分达到一定分数后，58同城会以不诚信经营结束合作或关闭清退。”袁菁说。不过，据北京商报记者了解，中介个人的冒充或诈骗行为对中介公司的影响有限。袁菁介绍，对于究竟是清退中介公司所有账号还是仅中介员工个人账户，是根据欺诈行为是个体还是公司决定，而这个判断权在58同城。“100%”噱头涉嫌欺诈对于58同城“100%个人房源”的整改，业内专家早在去年就已提出相关建议。“在房源信息发布之前先做认证，这样就能解决中介假冒房东的问题”，易观国际分析师卓赛君曾向北京商报记者直言。同时，易观国际分析师孙梦子也认为，“先做审核认证再对外公布信息，这其实在技术上没有什么难度”。对此，袁菁向北京商报记者表示，“在‘100%个人房源’刚上线做测试的时候，我们是先做认证再显示信息的，但是后来因为房东无法忍受自己的房源一直排队等待审核，才改成了现在的审核流程”。而分析人士却持异议。“至于为什么信息发布门槛低甚至没有门槛，我认为是为了追求产品供给量，一般来说大量的房源其实是在中介手里，而个人房源出租一直都是卖方市场，如果个人房源的信息量不足或与中介房源的差距过大的话，个人房源项目就意义不大了。”孙梦子如是说。同时，卓赛君也认为，“先认证再发布必然会大幅度降低信息量，这并不是房产电商希望看到的”。而对于用户而言，更看重的是房产电商的信誉而非商业模式。“就算是网站自己要发展要挣钱，也不能让我们老被骗啊。”而从法律层面来说，58同城此举并不简单是以噱头追求发展速度的问题。知名IT与知识产权律师赵占领向北京商报记者表示，“根据《合同法》58同城在打出‘100%个人房源’承诺后，却没有做到100%认证，这涉嫌欺诈。而作为信息平台58同城与用户是服务合同关系，前者提出的承诺‘100%个人房源’是合同的一部分，在58同城已认证的个人房源中仍存在中介冒充房东的情况，这至少构成了违约”。

8月27日消息，据了解到，我爱我家于7月初在北京市场推出的长租房公寓品牌“爱尚”日前正式“迈入”杭州，不过其已有新的身份——“相遇”。据悉，“相寓”主要面向整租市场，以家庭与“朋友圈合租”为主要目标用户。我爱我家方面表示，“相寓”将整合我爱我家全国平台上的资本、资源、IT、产品设计、供应商管理的优势，集中所有力量研发出新一代租房产品。“相寓”将通过移动互联网平台，倚靠我爱我家老牌房屋管理产品的线下服务体系。据悉，目前“相寓”有香榭丽舍、加州风情、米兰之夏三种风格。据了解到，作为“相寓”前身的“爱尚”，2015年年初第一批面世。我爱我家负责人表示，通过其仅在自媒体上做推广的背景下，不少公寓在装修交付前就已被客户预订，平均出租周期比普通租房缩短一半。据悉，爱尚公寓中有4种装修风格，采用标准化施工，截止到7月，已经有将近400套爱尚公寓交付市场。据我爱我家首席运营官滕胤透露，日前，我爱我家网站流量日均IP87万，日均PV574万，会员数208万，月覆盖人数达到102.4万。事实上，在长租房市场里，除了我爱我家外，其他的房产服务平台也在涉足其中，但其切入模式各有不同，包括主打房产信息平台的58同城、赶集网、搜房网等；定位于中介服务平台的链家、爱屋吉屋等，以公寓长租为主的蜗牛租房、you+(集中式公寓)、蘑菇公寓（分散式公寓）。其他的还包括办公长租平台SOHO3Q和海外长租平台等，而我爱我家只属于中介服务模式中的一个。此外，近年来，除了长租市场，房屋的短租市场也很火爆，出现了一批垂直平台，包括途家网、蚂蚁短租、小猪短租、安途网、游天下等等。据悉，今年来，房屋租赁市场进入火爆高峰期。以北京为例，据链家地产市场研究部统计，2015年3月北京市租赁日均成交量环比上涨209.4%，同比上涨32.2%。从实际租金的走势来看，3月份北京热点区域租金出现上涨，尤其是地铁附近，由于需求激增，租金涨幅一般在5%至8%。资料显示，我爱我家是国内较早从事房地产经纪以及相关产业服务的企业，目前业务已覆盖北京、天津、上海、南京、杭州、太原、苏州、成都、南昌、南宁、长沙、武汉12大城市。

【编者按】对于传统行业来说，O2O平台是一个更加高效的撮合交易，O2O其实是一个完成电商化的过程，而电商化的过程就是产生更好的交易和服务的体验。但是，目前电商行业O2O陷入“怪圈”——中介机构占有了大量的信息等资源——如何去中介化，成了整个行业高度关注的焦点问题。栾义来，原凡客副总裁，移动创新事业部负责人，日前出现在“亿邦疯人会”上。这篇演讲阐述了他对于移动互联网和O2O的一些思考，点出了O2O交易通道和利益格局的痛点，绝对值得一读。同时，感谢笔记整理者王清童鞋。1．移动互联网时代的商业民主化体现在三个方面：①持续的去中介化—信息不对称生意模式的逐渐终结；②平台的隐性化—让真正的生产者和消费者的链接；③消费者的接触-转化-维护的成本持续下降。2．O2O的所有细节内容，无非是为了吸引用户，再到最后的转化率。3．交易通道问题是传统企业存在非常难的一个问题，它对于线下的加盟商的管控力非常弱。管控力弱带来的问题就是库存无法统一。4．要做O2O首先要做的是打破利益格局。从商品生产一直到交到消费者手里有很多的利益环节，批发是第一的；在一个零售店里，导购是第二的，商场收益是第三的。如果要改变这个利益格局，让客户到网上买，那么加盟商怎么办？导购怎么办？商场的收益怎么办？5．所有的中介型行业超过85%都是营销机构。所谓的营销机构，传统的叫做集客，集客能力很强又把聚集的客人发放到那些和自己有松散的雇佣型关系的真正提供服务的人手里，自己再提供一个平台管理，这就是它做的所有的工作。6．中介型行业的第二个特点叫做集中采购优化成本，比如旅行社可以集中采购机票成本是比较低的。第三个叫做规范化的服务管理，所有的中介型机构都是有一套流程在管理的比如你去小区周边的我爱我家等等，你会发现是有管理流程的。第四个叫做交易信用的担保。7．大部分的中介行业都是以损害用户体验的灰色收入来赚钱的。8．生活服务类行业相比实物电商或者标准电商所存在的问题是它比不了价。9．所有的中介机构本身都是很低效的，却拿走了这个行业大部分的毛利。10．做O2O的第一个事情就是要建立一个可以评价的信用平台，这样才能让专业的服务提供者通过简单的平台来提供服务。11．线上机构包括O2O面临着很大的难题，因为中介机构掌握着很大的资源，甚至掌握了大量的信息源。本来你是想取代他们的，但最后你不得不与他们合作。12．要想在O2O平台上完成交易的话需要精确的库存，如果有一天我们做到SKU化做到库存化，我们就可以在网上做到一个公平的购买链接。13．避税，回扣这些中国特色的问题都是阻碍线上电商和O2O发展的问题。

一个全新的房产网站刚刚上线，便能牵动整个行业的神经，引得业内议论纷纷，这种现象并不常见，但的确发生在中国平安集团旗下网络卖房平台“平安好房”网的身上。原因很简单，网站宣称对新房特价房拿出5个亿用于购房补贴；而对于二手房无论买房、租房都直接宣称零中介费。同时，“平安好房”网也因为模仿“双十一”，力图将5月20日打造成购房节，被冠以“地产中介终结者”、“地产界的淘宝、京东”等称号。而业内人士却对此反映淡定，中介声称不可能实现零中介费；代理公司披露特价房只是噱头；开发商则认为不过是另一个销售渠道。“平安好房”网5月20日推出的特价房，也面临着特价不降价的质疑。电商烧钱5亿元补贴买房人上周，在地铁广告中，薛女士意外地发现一个叫做“平安好房”的网站，声称不但要在5月20日推出特价房，而且还将有5亿元用于购房补贴。“5亿元购房补贴，应该就是像打车软件那样直接补贴吧？那样的话，买房是不是会便宜很多。”薛女士告诉北京青年报记者，一想到购房也能像打车那样获得现金补贴，她就以最快速度赶到公司，并输入手机号后完成了网站注册。网站显示，购房人除了能以特价买到房子外，网站还每套房额外补贴10000元，另外加送5‰贴息，个别房源的实际成交价能省下几十万元。中国平安此举吸引了众多买房人的关注。“平安好房”网一位负责人表示，1000套特价房将覆盖北、上、广三大城市，“平安好房”网对开发商全免广告费、端口费，开发商省下的广告费全部返利给消费者；另外，还提供了购房折扣、万元补贴等刺激计划。“当前，我们收到的房源折扣最低达到7.7折，不少房源都在8-9折。平安好房网此次活动准备了5亿元补贴消费者买房。现在普通购房者按揭有难度，所以平安银行为此次活动预备了约20亿元的信贷额度，只要是通过‘520购房节’秒杀成功抢得房源的消费者，都能通过平安银行以及我们的合作银行伙伴，顺利申请到贷款。”上述“平安好房”网人士介绍说。开发商掌握定价权补贴后的北京特价房仍难言实惠“平安好房”网甫一登场就吸引了不少关注。但记者调查发现，虽然号称在北、上、广挂出1000套特价房，但实际上这些特价房中有不少都是三大城市周边区域的房源。比如北京，真正参与秒杀特价的项目仅有华贸城、富力盛悦居、富力非常HAOS等几个项目的几十套房源，而大部分特价房都是燕郊、固安、香河等地的楼盘。这让不少期待捡便宜的购房人感到失望。在业内看来，挂在网上秒杀的北京特价房其实也并不特价，大部分都是这些项目不好销售的大户型或有缺陷的户型。亚豪机构市场总监郭毅对北青报记者表示，以华贸城3号楼参与秒杀特价的两套房源为例，建筑面积都在200平方米以上，本身就是销售困难的大户型。另外，两套房源都是一楼，而该项目的一层地上部分只有几十平方米，大部分面积都是位于半地下的，因此从去年入市以来，三号楼这两套房源就始终难以销售。但在秒杀特价中，却并未就此给出说明。从价格来看，去年9月，三号楼的成交均价为43431元/平方米，而参与秒杀特价的房源价格接近4.7万元/平方米，即便算上网站给出的一万元补贴和贷款贴息，也并不十分划算。业内人士表示，类似的特价秒杀在很多电商平台上都有，但“平安好房”网补贴政策确实让它获得了业内的关注。但项目的定价权仍在开发商手上，开发商不主动降价，仅凭网站宣称的烧钱补贴，在大宗房产交易来看，并不会有明显的实惠。零中介费搅局中介称绝不可能“平安好房”网另一个吸引人的就是其二手房板块推出的零中介费活动。截至发稿，“平安好房”的二手房板块虽然还未正式上线，但已经挂出了“降低购房成本、租房成本”、“全场零中介费、交易过程平安好房全程服务”的宣传页面，已经向购房者亮出了相当直白的利益诱惑。据了解，目前市场上各家中介公司对外收取的中介服务费都是总房款的2.5%，另外加上总房款0.2%的贷款服务费，总计为总房款的2.7%。而“平安好房”网的零中介费宣言无形中就具有强大的吸引力。据介绍，好房网将采取线上线下结合的方式，将有专门的服务团队进行线下看房签约等服务。甚至有分析人士预言，“这种模式会让传统行业去中介化成为可能，平安好房网很可能成为地产中介的终结者。”对此，北京的中介公司在接受北青报记者采访时则表示购房人只是被噱头忽悠了，零中介费在美国等电商更加发达的国家都没能实现，更不可能因为“平安好房”网的出现而终结。伟业我爱我家集团控股品牌与市场研究中心推广经理孔丹表示，二手房交易最关键的就是寻找房源，中介机构在全北京热点板块开店，增加销售人员，为的就是更快地找到独家房源。而类似“平安好房”网这样的网站，最大的问题就是没有房源。他表示，目前北京80%以上的房源信息都在几家大的中介公司掌握，线上二手房网站基本都会选择与中介公司合作的方式经营，所谓去中介化，根本不现实。孔丹称，虽然市场上也有一些网站推出了房产业务，允许个人将要出租或出售的房源免费挂上销售，但由于房产是大宗交易，动辄就要几百甚至上千万，没有线下的中介服务，很多买房人自己都觉得不安心。他举例道，一套房子的成交，在签约时，除了定制合同外，还有户口迁移、物业费、水电费清算等诸多补充条款，中介在这个过程中承担着责任和担保，一旦出现纠纷中介公司将直接承担责任。因此，“平安好房”零中介费，甚至去中介化在他看来并没有可能。“平安好房”卖力吆喝意在进军房地产金融服务“项庄舞剑，意在沛公”。“平安好房”对新房推出的特价房加巨额现金补贴，对二手房推出的零中介费，在业内看来更多是为了平安集团的各种金融服务进入房地产领域而做的铺垫。一系列的买房补贴和优惠服务虽然引起了很大热议，但大多数开发商仍持观望态度，认为高调的“平安好房”网只是另一个销售渠道。某房企的营销负责人表示，曾经市场不好时，开发商习惯将一些特价房源给中介公司，让其帮忙销售，而这样的销售是不通过售楼处的，对外也不承认降价。而“平安好房”网的出现与新浪乐居、搜房等电商网站类似，只不过增加了一种新的销售渠道，开发商会将难以销售的房源和打折促销的房源通过电商来销售，本质上并未有明显区别。另外，联美地产集团总裁助理史明也对北青报记者表示，“平安好房”网烧钱补贴买房的背后，是平安集团通盘的资源整合冲动。或许网站在卖房这件事上可以不赚钱，但是这些优质客户可以成为平安其他金融产品的客户。由于开发商卖房时都会与关系银行达成协议，买房人只能选择这些银行的贷款，而平安好房网在他看来未来必将抢夺一部分银行的生意。因为平安集团有大量现金，但由于保险资金不能直接投资房地产，就需要平安好房网这样一个桥梁，通过网站积累客户，引入平安银行、平安信用卡、平安信托、平安大华基金[微博]等金融机构。而当这些金融机构介入房地产领域时，才是平安好房网获利的地方。

互联网营销模式的扩张终于触动房产中介敏感的神经。接连两天之内，我爱我家、链家地产、麦田房产、21世纪不动产等9家在北京、上海经营的房地产经纪公司纷纷宣称，自动从房产信息网站安居客上“下架”，原因只有一个：安居客单方面提出要涨价。昨日，迫于压力的安居客方面宣布，在全国范围内放弃对中介公司的涨价计划。作为国内最早的房地产电商平台之一，2007年创立的安居客等几家大型电商几乎发展到了“挟房源以令中介”的地步。安居客称，旗下业务网站每月独立访问用户已突破6600万。安居客市场部相关负责人介绍，该公司旗下业务主要包括租房、二手房、新房、商业地产四大块，二手房业务只是其中之一，不过二手房收入是他们的主要收入来源。对于“按点击付费”的传统互联网盈利方式，这名负责人认为，按房源点击量进行收费，对中介公司来说是最有效果的，也是最划算的，之前的按月“打包”的收费方式，不能保证有点击量，如今要改成竞价排名方式，在互联网搜索行业中屡见不鲜。话虽如此，可房产中介们的感受却大相径庭。3月初安居客决定涨价后一周左右，北京几家大型中介公司便开始停用安居客，而把重心放在自己的网站和其他房产电商平台上，经纪人周先生说，公司停用安居客的主要原因在于安居客收费较高，且点击量计算不够透明，从这点来说，安居客性价比其实并不高。据一些中介公司测算，3月初安居客提高了单次点击的定价，其出售房源的单次点击价上涨幅度达到20%以上，租赁房源的单次点击价上涨幅度达到50%。同时，根据中原地产、21世纪不动产等房产中介发布的联合声明称，此次涨价并未通知合作中介公司，并直接导致了京沪两地9家房产中介下架了在安居客上的房源。“表面上看，这次是安居客妥协了，但背后却折射出在楼市交易量下滑的背景下，房产中介营销效果不甚理想、成本不断提高的趋势。”业内人士分析。