小米旗下生态链家电供应商云米科技昨日登录纳斯达克。这也是继华米科技之后，第二家赴美上市的小米旗下生态链企业。公司信息云米科技成立于2014年5月，专注于小家电的研发、制造。招股说明书显示，小米是云米重要的战略合作伙伴和重要的客户。“我们向小米销售各种产品，包括小米品牌的净水系统、净水器以及其他配套产品，如水壶和水质仪表等”。事实上，从财务数据也可以看出，云米科技的大部分收入来自小米，也是源于小米对旗下生态链企业的维护。股权架构IPO后，云米创始人兼CEO陈小平持股比例为42.5%，投票权为66.5%；云米副总裁邹洛持股比例为2.4%，投票权为4.0%；归属雷军的ShunweiTalentLimited持股比例为17.1%，投票权为2.8%；小米公司通过全资子公司RedBetterLimited持有云米16.3%的股权，投票权为26.7%；红杉资本旗下基金SCCVentureVHoldcoI,Ltd.持股为5.2%，投票权为0.9%。财务数据根据招股说明书信息，2017年云米科技的净营收为人民币8.732亿元，与2016年的人民币3.126亿元相比增长179.4%。截至2018年6月30日的6个月时间里，云米科技的净营收为人民币10.402亿元，与去年同期的人民币2.706亿元相比增长284.4%。截至2016年12月31日和2017年12月31日的一年时间里以及在截至2018年6月30日的6个月时间里，云米科技来自于向小米公司出售产品的营收分别为人民币2.998亿元、人民币7.395亿元和人民币6.515亿元，在期内公司总营收中所占比重分别为95.9%、84.7%和62.6%。同一时间段，云米科技来自于出售云米品牌产品及其他产品的营收分别为人民币3210万元、人民币2.183亿元和人民币4.757亿元，在期内公司总营收中所占比重分别为10.3%、25.0%和45.7%。我们发现，云米科技非常依赖小米，近3年来，云米科技超六成的营收来自小米。在靠增加自主品牌及其他产品销售来降低对小米的依赖程度，才取得2018年上半年较好的业绩，竞争力在逐渐提升。云米科技2017年净利润为人民币9320万元，与2016年的人民币1630万元相比增长471.78%。在截至2018年6月30日的6个月时间里，云米科技的净利润为人民币7303万元，与去年同期的人民币1890万元相比增长286.4%。小米的生态链2013年底，小米开启生态链计划，并定下“五年内投资100家生态链企业”的目标。随着小米及小米生态链企业陆续奔赴港股、美股甚至A股等各个资本市场，雷军的个人身价迅猛上升。今年2月份，生产小米手环等产品的华米科技登录纽交所上市，成为第一家赴美上市的小米生态链企业。云米科技是继华米科技后，第二家成功赴美上市的小米生态链企业。与那些通过与第三方合作模式来搭建生态链的平台不同，小米的生态链企业很多是由其单独投资完成的，从云米及华米的股权架构可以看得出。截至2018年8月22日，小米CFO周受资在业绩沟通会上表示，小米已经投资了220家公司，其中100家是生态链企业。由此可以看出，小米已经提前实现了其五年内的生态链计划。小米的资本布局小米在资本市场上可以说是“玩”的风声水起的了。A股、港股、美股、新三板等各资本板块都有小米的踪迹。在A股，小米本身试图实现A股和港股两地上市，以同股不同权的姿态实现两地上市。此外，雷军系等相关公司还先后入股美的集团（000333）等A股上市公司。在美股，华米去了纽交所，云米则选择在了纳斯达克市场。在新三板市场，小米更是驾轻就熟。投资的新三板挂牌公司有小米生态链企业是动力未来(839032)、从事移动营销服务的和创科技(834218)、主营IDC基础服务的尚航科技(836366)(雷军为持股22.03%的第二大股东)、持续为“小米黄页”提供基础地理数据服务的凯立德、与小米成立小米护套合资生产企业的比科斯(833908)、海尔集团旗下雷神科技(872190)、维珍创意(430305)等等。三大隐患依托小米生态优势，成立仅4年的云米科技得以快速扩张。从净水器起步，云米科技已进入全品类家电领域，并确定“全屋互联网家电”的战略蓝图。不过，随着业务扩张，云米科技急于寻求新的造血能力，赴美IPO成为其关键一步，但未来的路并不平坦。曾专注于小家电领域研发制造的云米科技，如今的产品包含净水器、厨电、冰箱、洗衣机，热水器等一系列产品。而且云米科技一度凭借“全屋互联网家电”概念，引发业内关注。随着赴美IPO，再次把其推向舆论中心。虽然是创业公司，但一开始依托的就是小米生态链体系，云米并没有经历“烧钱”扩张的道路，并且轻松保持连年盈利。今年上半年营收更是同比增长3.8倍，看起来云米科技选择IPO这种激进扩张似乎前景广阔，但在家电产业竞争红海下，云米科技至少面临三大隐患。首先，云米科技更多依赖的是小米OEM订单，是在小米生态链羽翼之下按部就班的发展。在云米科技的品牌中，包括小米净水器和自主品牌产品，但业务重头戏仍然来自小米净水器。在2016年、2017年以及2018上半年，云米科技向小米公司出售产品的营收占比分别达到95.9%、84.7%和62.6%。可以看到，小米生态链仍然是云米科技发展的最大驱动。即便是在其招股书中，也可以看到小米的影子：“我们向小米销售各种产品，包括小米品牌的净水系统，净水器过滤器，以及其他配套产品，如水壶和水质仪表。”尽管这种模式一开始让云米很快站稳脚跟，但过度依赖症，却大大限制了云米的自主发展的空间。除净水器之外的云米品牌冰洗、厨电迟迟打不开市场也说明了这一问题。其次，即使提出“云米互物联网全屋家电”概念，但实际上不管产品内容还是业务模式，都与小米的智慧家庭高度重合。与追求性价比高的小米品牌相比，云米科技却想做中高端品牌。同样的产品，云米不具备价格优势，品牌影响力甚至还低于小米，消费者显然很难买账。放到互联网家电发展的大环境中，云米要面对的更是挑战大于机遇。中国家电市场探索互联网家电多年，噱头多于应用落地，至今难以规模化引爆。在消费疲劳的背景下，考验的是云米产品的创新性和产品竞争力，一切甚至需要从头开始。再次，云米扩张“生不逢时”。家电行业已然是一片红海，今年更是进入新一轮寒冬。而且市场品牌格局中，不管是大家电还是厨电、小家电，寡头主导早已成型，在激烈的竞争中抢夺市场并不容易。尤其是对云米来说，如果脱离开小米生态链，在品牌产品之外，还需要重新构建上游供应链，下游渠道等，这些并非“烧钱”那么简单。赴美IPO对于云米科技来说，是一条不得不走的路。小米生态的市场号召力正在下跌，而且对生态链上的企业来说，也面临被“内部化”的尴尬。当中国家电市场低迷时，云米科技必然要摆脱小米依赖，谋求自我独立和发展，否则只能被市场边缘化。

9月25日，外媒报道称，小米旗下生态链家电供应商云米科技IPO定价为9美元，位于此前区间价的底端。云米将于9月25日登陆纳斯达克，此前确定的招股价区间为9美元-11美元。IPO后，云米创始人兼CEO陈小平持股比例为42.5%，投票权为66.5%；云米副总裁邹洛持股比例为2.4%，投票权为4.0%。IPO后，归属雷军的ShunweiTalentLimited持股比例为17.1%，投票权为2.8%。小米公司通过全资子公司RedBetterLimited持有云米16.3%的股权，投票权为26.7%。红杉资本旗下基金SCCVentureVHoldcoI,Ltd.持股为5.2%，投票权为0.9%。云米股票代码为“VIOT”，摩根士丹利、中金公司为云米IPO的联合承销商。云米总部位于广东佛山。它的投资者包括红杉资本和新加坡主权财富基金GICPte等等。根据彭博社统计的数据显示，今年以来，中国公司（包括此次的云米）通过在美国在上市已融资了60亿美元。而在去年全年，中国公司在美国上市融资额仅为40亿美元。云米将是小米上市的第二家合作伙伴。在今年2月，健身跟踪设备制造商华米科技在美国上市，融资了1.265亿美元。从上市交易以来，华米科技的股价增长了2.7%；同期，标准普尔500股指上涨了6.8%。在今年6月，小米在香港上市，融资了54亿美元。云米的网站上放置着创始人陈小平的大幅照片。他穿着黑色高翻领毛衣，这让人不禁想起了苹果已故CEO史蒂夫-乔布斯（SteveJobs）的经典着装。云米的洗碗机、空气净化器和水净化器可以通过该公司开发的移动应用程序来进行控制。它的智能冰箱还配有语音识别功能，可以理解语音指令，例如重新设置温度、接听电话、播放音乐以及推荐菜谱。在2015年，该公司完成了A轮融资活动，小米等投资者参与了投资。

9月3日消息，针对近日热传的“阿里员工因患急性髓系白血病去世，而生前租住的自如房间甲醛严重超标”一事，链家董事长左晖在朋友圈回应表示：“所有的批评我们都会收下，所有的责任我们都会承担。”根据自如官网显示，目前该公司拥有40万间自如房间，8栋自如寓，在北京、上海、深圳、杭州、南京的自如客超过100万人。

房租暴涨和长租公寓的扩张暂且无法直接划上等号，但长租公寓这种新的租赁模式正在给房屋租赁市场带来新的变数。长租公寓注定是重资产产业，在实现完全盈利前，长租公寓的存活必须依赖于外部“供血”。就盈利模式而言，长租公寓的主要收入依旧来自于租房租金，此外长租公寓企业也试图在其他形式上寻求新的盈利点。长租公寓先将房源集中签下再进行改造提高房屋品质、后进行租赁的模式，进一步拉高部分出租房价格，放大了当下的房源供需矛盾。“如果资本挟持了企业，一定会跑偏。长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”硕大的白色背景墙，鲜红的地毯，一把黑色折叠椅。19日中午，风暴中心的胡景辉一个人坐在台上情绪激动，再次向在场的众多媒体表达了自己对近期房租市场暴涨的观点。三天前，时任我爱我家副总裁的胡景晖关于房租飞涨的言论，将矛头直指长租公寓蛋壳、自如，瞬时掀起国内房产中介市场的巨大风浪。在8月17日的一场电话会议中，胡景晖试图揭开近期房租上涨的“真相”：他认为以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格导致租金暴涨。胡景晖称，一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，后果严重。出人意料，一天后，胡景晖即在朋友圈宣布从我爱我家离职，而原因则是因为一通电话被公司夺权。“之所以被供职了十八年的我爱我家切割，原因是链家董事长左晖两次给我爱我家集团董事长兼CEO谢勇打电话，说你能不能管一下胡景晖，如果你管不住，链家将全面和我爱我家在舆论上开战。”一番火药味十足的言论把左晖、谢勇两位房产中介行业大佬也拉入舆论风波。对此，谢勇保持了沉默，但这番言论却迅速遭到了链家董事长左晖的否认，“我以人格担保，从来没有主动联系过谢勇，绝对没有说过威胁我爱我家的话。谁说我说了这种话，我可以和他对峙。”胡景晖的离职内幕演绎成一场罗生门，但风波并没有就此停止。核心话题在于：长租公寓平台究竟是不是近期房租暴涨背后的推手？在接受腾讯《深网》采访时，蛋壳公寓执行董事长沈博阳否认了长租公寓在通过价格战的方式搅乱市场。他表示，“从商业模式的角度讲，长租不是赢者通吃的行业，而且客单价极高，没人打得起价格战，拼的是效率和服务。”自如CEO熊林发给《深网》的回应也表示，不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。熊林发文称，自如对于收房价、出房价、配置成本等，从产品设计、运营规则、系统设置都有明确的管理。同时，熊林还表示六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。房租暴涨和长租公寓的扩张暂且无法直接划上等号，比如房源的供需矛盾也被认为是重要原因，但无疑，长租公寓这种新的租赁模式正在给房屋租赁市场带来新的变数，在资本助推和发展空间巨大的背景下，抢占市场占有率和扩大规模是他们眼下的最紧迫任务，也导致自如、蛋壳最终成为这轮房租暴涨后舆论的众矢之的。资本助推长租公寓扩张今年以来，在一二线城市住房租赁市场不断升温的大背景下，大量创业者和投资机构将目光投向长租公寓市场，长租市场呈现竞争白热化，中国租赁市场机构化管理或将成为未来的主要模式。长租公寓行业大热，背后是极具潜力的发展空间。链家研究院曾作出预测，2020年住宅存量将达2.75亿套，且将有8700万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。而就目前现状来看，房屋租赁市场仍以个体房东为主体，机构参与者数量有限。有数据显示，在不少发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%—30%，但中国品牌公寓的规模市占不到2%。加之自2015年起，频繁发布的相关利好政策也推动了长租公寓市场的快速发展。其实早在八年前，以魔方、YOU+、优客逸家为代表的企业就已涉足长租公寓市场。2014年，雷军仅通过五分钟与团队的交流就决定投资YOU+1亿元A轮融资成为长租公寓市场里的经典谈资。贝壳（原链家）、我爱我家等传统中介出身的公司也都纷纷入局。此后几年时间，长租公寓企业数量快速增长。58安居客房产研究院的监测数据显示，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌为1200多家，房源规模超过202万间。不仅是房产中介和创业型公司，各大房企也多通过长租模式扩展自己的新业务。据相关机构统计，2018上半年销售额前20的房企中已有16家企业开展了长租业务。其中，发展速度较快的万科、龙湖、旭辉等三家企业已运营近7万间长租公寓。而无论是集中式还是分散式，长租公寓注定是重资产产业，由此可见其与资本的关系更是密不可分——在实现完全盈利前，长租公寓的存活必须依赖于外部“供血”。于是，资产证券化成为长租公寓获得资本加持的解决方案。目前，新派公寓、魔方、蛋壳、自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。去年初,魔方发行首单公寓行业资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”,募集资金总额达3.5亿元；今年3月，自如完成储架ABS首期产品“自如2号1期”的设立，未来一年，自如将在上交所完成共计20亿元的资产证券化产品。所谓“短期拼规模，长期拼盈利”。在发展早期，规模仍是长租公寓发展的关键词。以魔方公寓为例，其在2014年底仅有39家门店，一年之后，便迅速扩张至100家，如今这个数字已变成300家。熊林曾对长租公寓的未来发展作出预判。他认为到2019年，中国公寓行业将进入深水区，2018年行业将迎来专业化分工、高效运营的时代，规模化、专业化的头部企业将加速成长，而小而全的运营模式将面临更严峻的市场考验甚至被淘汰。简而言之，房源才是企业壁垒。但在快速扩张的规模背后，盈利仍旧是绕不开的核心问题。熊林强调，作为提供城市核心基础居住与生活服务的民生行业，长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业，单体城市运营规模达不到20万间很难实现盈利，整体管理规模达不到100万间很难形成规模效益。即便是跑在长租公寓前列的自如，目前总规模也只达到60万间。就盈利模式而言，长租公寓的主要收入依旧来自于租房租金，此外长租公寓企业也试图在其他形式上寻求新的盈利点，例如自如推出的资管平台向委托者收取委托管理费（出租率大于70%时），魔方公寓收取的管理费和其他增值服务费用等等。市场发展早期，规模优势显然十分重要，长租公寓企业追求规模化扩张也在情理之中。对此，胡景晖给出警示，如果市场上各大机构不理性地发展下去，今明两年将会成为大批长租公寓死亡之年。但从此次房租价格大幅上涨的原因来看，难以一言而概之，简单扣在长租公寓资本竞争的头上并不准确。自如、蛋壳：我们拒绝“背锅”近日，北京等一线城市居民明显感受到房租上涨带来的紧迫感。根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。贝壳研究院统计数据则显示，2018年前7个月，北京链家租金指数同比上涨10.7%。单月来看，7月北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%，租赁成交环比增加19.2%；新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%；我爱我家研究院数据则显示，2018年7月，普租的租金均价环比上涨6.2%。但根据《财经》报道，所采访北京租户提供的数据显示，相比去年同期，单间月租涨幅高者达35%，低者也有20%。对于各家数据存在差异背后的原因，分析人士称房租价格数据主要掌握在各家中介机构手中，割裂分散，没有一家机构能够掌握整个市场数据，而各自机构出于自己利益，倾向于公布对自己有利的数据和结论，而统计局数据采用抽样调查方法，亦不能全面反映北京的房租变化情况。就在胡景晖将自如、蛋壳等长租公寓认定为哄抬住房租赁价格的主要“罪魁祸首”之前，一封指责中介推高房租的帖子就已受到舆论的广泛关注和讨论。事件缘起陈先生以网名“仙翩”在水木社区发布的一则著名帖子。该帖子称，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理预期是7500（元/月）很不错了。来了自如和蛋壳两帮人，自如报价提高到9500，蛋壳急了，说，要比自如高300元，最后几轮过后蛋壳给到10800每月。”对此，自如否认收录过天通苑西二区120平米三居室的户型，并表示目前该区域同户型房源普租价格均在万元以上，自如曾按照市场价委托期4年、5年给出9000元左右两种报价，可见自如从未对该区域给出高于市场普租价格的租金。自如认为，长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。“舆论所指出，长租公寓哄抬租金价格的行为，即有悖企业长效发展的规律，也有悖市场运作机制，是任何长租公寓都将抵制和规避的行为。”自如方面称，长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%，是需要长期耕作的低毛利行业，通过规模化和相对稳定较高出租率支持企业长远发展。出租率与出租价格具有明显的负相关性，只有收出房价格合理，甚至要保证相对较低的出租价格的情况下，才能保证相对较高的出租率。蛋壳负责人沈博阳则在18日通过微信朋友圈回应称，“租房关系到民生，不是儿戏，多一些科技驱动，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些恶性竞争互相拆台。对于造谣抹黑扰乱市场的行为，蛋壳公寓一定会拿起法律武器。”风暴真相：被不断放大的供需矛盾尽管长租公寓平台自己觉得委屈，但随着胡景辉的炮轰引爆舆论，所有的指责都集中在了自如、蛋壳等身上。“资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式，房租上涨是必然结果”。恒大研究院副院长夏磊认为，长租公寓参与方为了竞争市场份额，疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额，争取房租的定价权。对房租价格的变动，自如CEO熊林给出解释，他认为，从过去十年来看，北上深的走势都是七八月最高峰，无一例外；租金与城市人口净流入、就业率、租房供应的总量、结构、质量最直接相关，以今天中国一线城市的租住供需看，已经完全进入市场化阶段。熊林的解释略为含蓄，链家旗下贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》更为直白，把主要原因归于拆违行动导致房源供应的减少：“近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑；此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。”据相关数据显示，2015年至2017年，北京市拆违面积分别是1818万平方米、3000万平方米、5985万平方米，而2018年前4个月拆违逾已经达到1641万平方米，拆除量是去年同期的3.8倍。从北京最近几年的实际新增住房面积来看，远不及拆除面积。《财经》报道称，2015年至2018年4月近三年多时间，北京12443万平米的拆违面积相当于177个北京像素。北京像素位于朝阳区和通州区交界，是北漂族居住密集小区，住了近3万人，是北京最大的商住楼盘。此外，还有房地产专家分析表示，购房成本的飙升、即将出台房地产税的传闻等因素，也加大了房租上涨压力。相比上述隐性原因，当长租公寓平台在资本加持下以疯狂争抢姿态进入，便成为最后一环可直接量化评估的拉高房租的“野蛮者”。长租公寓先将房源集中签下再进行改造提高房屋品质、后进行租赁的模式，进一步拉高部分出租房价格，极速放大了当下的房源供需矛盾。朝阳区亚运村某我爱我家门店中介告诉腾讯《深网》，传统租赁模式下公司赚的仅仅是中介费和部分服务费，但是长租平台中介从房东抢到房源两三年左右的代理权后包装转手，月租金差价往往达到五百元至上千元左右，预期利润十分可观。从这个角度看，在这轮房租暴涨的舆论风暴中，自如、蛋壳们并非无辜。17日，北京市住建委等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源等。但另一方面，如果仅仅靠监管规范上述长租公寓平台，显然已无法解决目前房租整体上涨过快的难题。

很少有一条赛道能像长租公寓这样，将地产标杆、中介老大、连锁酒店龙头以及创业公司汇聚到同一起跑线上。除了万科、华住、自如、魔方、YOU＋等明星选手之外，这一参赛名单还在不断加长。2017年以来，鼓励发展租赁市场的各种政策集中出台，各长租公寓品牌加速迈入群雄逐鹿的战国时代。由此，也催生了行业首例并购、首单长租公寓资产类REITs（注：房地产信托投资基金）。不管被动或主动，一线城市年轻人在出租房里度过的岁月，正在被抻长。链家研究院数据显示，从2013年到2016年，北京、上海居民首次购房年龄从30岁推迟到34岁；预计到2020年，租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。与广阔的市场前景并不匹配的是，传统租房体验糟糕，房屋质量参差不齐，且租户的居住权益时常受到侵犯。长租公寓的玩家们，正打算从这些痛点中挖掘商机。抢占窗口期北京某公司文案总监米娜是一气之下，跑到某知名O2O长租平台找房。她只图一点：干净、稳定。一年以前，酒仙桥的房东通知她，合租的房子要从4800元涨到5800元，并且没商量。她试图砍价，房东不耐烦地摇摇手，走了，留下一截燃尽的烟蒂。那套“没商量”的老房子建于上世纪80年代，家具是过时的暗黄色木料。米娜爱收拾房间，但厨房墙壁积了多年的黑色油泥，怎么都擦不干净。阳台屋顶翘起的墙皮，向下耷拉着，感觉要随时掉下来。不如意的居住细节时时敲打她：即使月薪3万、人前光鲜，但在北京没有房子，也就没有家。搬进长租公寓后，米娜感觉平和了不少。形式上仍旧是合租，但房屋由公寓运营方统一装修过，房间干净，白色北欧风家具看上去也很简洁。米娜自己又购置了布艺沙发、白蜡木书架、跑步机，还有一个泡澡用的大木盆。房子一签一年，她不会担心房东随时毁约。每隔两星期，还有保洁上门免费收拾厨房、客厅，并为餐具、洗衣机进行140度高温消毒。“我现在觉得，不在北京买房也没有很大关系。”她说。米娜租住的公寓，属于分散式长租公寓，即运营商从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。目前，这类公寓市场份额最大的是链家旗下自如，其他品牌有我爱我家旗下相寓、青客公寓、蛋壳等。另一种则是集中式公寓，即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。这类公寓品牌有魔方、YOU+、泊寓等。2016年以来，万科、龙湖、远洋等开发商的集体入局，让集中式公寓更加火热。华菁证券研报显示，90后进入主力消费市场带来消费升级的需求，以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点，与政策红利叠加产生的共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。几乎所有的长租公寓品牌，在2017年都有提速动作。以万科为例，在2016年5月推出集中式长租公寓品牌“泊寓”后，万科计划在2017年年末达到全国10万间的体量，2018年增至15万间。自如的目标是2017年的增长率超过100%，管理资产规模超过6000亿元。创业公司新派公寓之前4年时间只开了6家店，而眼下则要一口气再拿下10家。市场的兴奋与政策关联很大。2017年，各种鼓励租赁的政策密集出台：3月7日，北京市提出试点推进利用集体土地建设租赁用房；7月20日，住建部会同发改委、公安部国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出要采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并选取广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点。魔方公寓CEO柳佳对《财经天下》周刊表示，自从九部委发文以后，位于上海虹梅路的魔方总部，几乎天天都要接待参观访客。访客中既有政府部门领导，也有国家开发银行、建设银行等金融单位，还有合作伙伴、同行来交流行业现状。“之前来考察的都是小轿车，两三个人。现在是经常一辆考斯特门口一停，下来十几个人。”柳佳说，为此，寸土寸金的集团总部一楼，还开辟了公寓样板间。魔方是长租公寓最早起跑的选手之一，2009年从南京进入集中式长租公寓，2013年开始全国布局，是目前最早跑到C轮融资的集中式公寓品牌。有人称2017年为长租公寓元年。事实上，自2015年开始，长租公寓就开始吸引了资本的关注。当年行业内出了个爆炸性消息：YOU+青年公寓获雷军1亿元投资。同年4月，决定转型做城市配套服务商的万科集团，开始考察长租市场。万科泊寓北京总经理助理金羽回忆，2015年北京租赁市场房屋租金上涨很快，部分资本也开始出手。但在决定进入北京长租市场前，公司层面还是进行了多轮讨论和考察，比如到底做分散式还是集中式，是从内部项目中寻找物业还是到市场上去租。最后，万科北京总经理刘肖拍了板：“先别想那么多，把试点做起来再说。”金羽的理解是，如果等到全部都调研完成了，你再去进入市场，其实错失了一个很大的时间窗口。万科北京后来从40多个项目中，筛选出房山长阳半岛、金域缇香两个项目做试点，并于2016年7月、12月分别开业，命名泊寓。截至2017年10月底，北京有6家泊寓已开业，10家待开业。瞄准分散式公寓的蛋壳公寓，也在2105年破壳而出。蛋壳公寓的天使投资人沈博阳，曾一手创办糯米网，后任领英中国总裁。原糯米同事高靖向他提起，要用互联网模式做租房这门笨"重”的生意，沈博阳当时并不看好这一项目，但他选择投人。2017年6月，沈博阳离开领英中国，出任蛋壳公寓执行董事长。蛋壳公寓同时对外公布A＋轮上亿元融资的消息，由愉悦资本领投，优客工场、开物华登跟投。同样在2015年，华住酒店集团和IDG资本投资创建了城家公寓。华住酒店旗下拥有汉庭、全季、桔子水晶、宜必思等14个酒店品牌。华住酒店集团CEO金辉告诉《财经天下》周刊，华住进入长租市场，是基于公司对整个住宿产业的未来部署。非标住宿与酒店行业相似，在选址、改造、出租等方面，华住有信心把长租公寓的运营坪效、品牌管理做到行业最好。而老牌投资公司IDG资本则是洞察到了消费升级的新趋势，年轻人需要更有尊严、更为独立的生活空间“。是他们找到我们，双方共同孵化了城家公寓。”目前，城家拥有5000多间公寓，加上未开业的，约有1万间。“现在已经进入乱战的阶段。”魔方公寓CEO柳佳总结道。规模经济？虽然长租公寓市场正上演百舸争流的盛况，但业内其实有个冷静的共识：这是一个盈利空间并不丰厚的行业，甚至稍有差池，便可能折戟出局。以至于魔方CEO柳佳在谈到作为“商业机密”的选址诀窍时，会瞬间严肃起来：“如果选错了地段，可真就万劫不复了。”长租公寓的运营核心是资产管理，需要用更便宜的资金获取更多的资产，利用规模效应赚钱。关于集中式公寓的盈利模式，新派公寓CEO王戈宏曾经进行过财务测算：如果只当“二房东”，拿房成本占到未来对外营收的70%，折旧基本控制在12%，运营成本占到10%~12%，再减去6%的税费，营收变为0，即没有任何利润。“这个东西就特别可怕。要盈利必须做到拿房成本低于70%。”王戈宏说，但他据观察，这在当下的竞争环境下，根本无法实现。他获得的信息是，“二房东模式”拿房成本都超过营业收入的70%。华菁证券同样对长租公寓的息税前利润率做过分析，结论是：入住率在95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%，则息税前利润率0。长租公寓常被拿来同10多年前的快捷酒店相比较。彼时，汉庭、如家等快捷酒店刚起步，同样是“二房东”模式，获取资产、统一装修、投入市场，投资回报周期3年左右。而当下，长租公寓回报周期延长至5~8年，因为租金差的空间越来越小。在北京劲松附近拿楼时，金羽就发现，同样的物业资产，泊寓可能还要面临月子中心、私人医院、教育机构等业态的竞争。一旦市场需求增多，资产价格的抬高便成了必然趋势，由此也导致当下阶段长租公寓盈利能力较差。2017年以来，资产价格仍在上涨，并且同行间开始厮杀。王戈宏就颇为无奈，迄今他已经遭遇过数次被开发商“截胡”，对方抢楼的策略就一条：不惜代价“。我去谈判谈到三块钱，他们给四块；我谈到三块五，他们给四块五……”所幸新派公寓并非是“二房东”的盈利模式，王戈宏的野心是金融。2013年，新派公寓收购了CBD一栋资产自持做长租公寓，4年间楼面价上涨4倍，新派还是攥在手里。2017年10月，国内首单权益级长租公寓类REITs获批，发行2.7亿元。看得出，新派是要通过运用私募REITs模式进行规模化拓展。新派公寓。图片来源于网络面临资产上涨压缩盈利空间，万科的策略是轻重资产对半，即自持物业与租赁物业数量相当。“我们的自持物业进来，才能解决这一问题。”金羽说。万科集团董事会主席郁亮在2017年中期业绩发布会上表示：“未来随着政府出台相关政策扶持，长租公寓回报率低的情况应该也会改善。如果能达到6%~8%的水平，我们就往这个方向走。”除新派公寓外，几乎所有参赛者都对规模效应寄予热切的期待。房地产商希望通过战略性亏损换取规模，进而达到边际成本的降低；互联网公司则把公寓当作一个线下流量入口。魔方公寓表示，目前增值服务收入能占总营收的10%~15%。“盈利根本不是我们当下考虑的范畴。”沈博阳坐在蛋壳总部一处促狭的办公室里，展望这家初创公司的未来。蛋壳的模式是通过整租及分租，然后让房屋“有调性”，从而获取溢价。他为蛋壳定的远期目标是拿下100万间房源“。当我们有100万间房子，意味着至少有150万人生活在里面，他们每天有10~12小时在房间内度过。这些都是深度DAU（日活跃用户数量），可以赚钱的地方太多了。”作为糯米网创始人，沈博阳自然很熟悉O2O模式的玩法。相比盈利，当下他对拓展增值服务更有兴致。蛋壳的模式是用互联网模式改造租赁行业，让其更有效率、更加透明。沈博阳说，蛋壳花很大精力打造了一套互联网系统，房源报价、租赁交易都在该平台上进行。收房员输入相关数据，一两分钟系统便可给出报价。而传统中介，还需要人工层层请示。为确保统一装修标准、降低成本，蛋壳自建工厂生产家具、卫浴等适配产品“。虽然模式特别重，但现在练的很多能力，未来都是可以输出和复制的。”他举例，为平台设置的搬家、维修、装修、保洁、配送等增值服务，未来可以向第三方输出。此外，还有同行们垂涎已久的金融工具。不过，挑战也显而易见。蛋壳之前用两年时间拿下5万间房源。而他们最大的竞争对手自如，在市场上已经拥有40万间房源，100万租客。如果跑得不够快，后来者很容易被对手碾压。钱和速度，决定规模。为了扩张奉行规模经济效应的头部企业，正将合纵连横作为市场扩张的一条通道。在这个谈判桌上，品牌和资金成为两大筹码。此前，地产商大举进入长租公寓市场，被视为影响竞争格局的一大变数。但华住酒店CEO金辉表示，“我们更像农民，擅长在土地上深耕细作，开发商像猎人，他们更习惯快速出击，获取猎物。”在华住、魔方、新派等公司眼中，进场“打猎”的开发商，也可能变成合作伙伴。魔方CEO柳佳判断，除了万科、龙湖、远洋这种龙头企业有实力自己运营以外，其他地产商与公寓运营商合作会是一种双赢模式：地产商长于获取物业，短于精细运营，而公寓运营商则相反。“规模扩张很重要。”柳佳承认，当下不完全追求房租利润，还有规模。所以即便直营模式利润最高，魔方还是会兼而探索托管运营的模式。比如在上海与星月地产合作，帮助其运营位于杨高路的一栋公寓资产，145间高档公寓，平均月租金9000~10000元。有意思的是，2017年以来，柳佳本人接到不少猎头的挖人电话，雇主方多是地产商。柳佳半开玩笑地“游说”猎头：“你转告雇主，一个、两个地挖人很累的，不如直接跟我们合作，我的整支团队可以为他服务。”新派公寓近来也收到开发商的橄榄枝“。2017年新派的扩张其实很简单，我准备在10个城市的核心地段，用二房东的重资产模式高价去拿房，无论多贵我都拿。为什么？因为我要做旗舰店。”王戈宏最近发现，在南京和成都，因为实地接触过新派的旗舰产品，当地开发商、物业业主很愿意同新派谈合作，对方负责投资装修，新派提供设计和运营，“向别人证明你的产品创造能力，这时就可以彻底做轻了。”长租行业进入高速发展期的另一表征是投资并购的出现。2017年8月9日，魔方宣布完成对深圳V客青年公寓的战略投资，成为第一起行业内整合。通过增资扩股的方式，魔方为V客增加资本金，用于华南市场的扩张。柳佳透露，近期还在谈几起并购案，并购将成为魔方规模扩张的三大策略之一。而在新派公寓B轮投资方中，出现了华住集团的身影。在孵化城家公寓后，再下注新派，华住看似矛盾的布局背后，或许只有一个原因：分散风险，押注长租公寓市场的未来前景。华泰证券判断，在欧美等发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%~30%。而中国目前品牌公寓的市占率不到2%，未来发展空间非常大。品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到一千多万间，品牌公寓行业的整体估值有望达到4.2万亿元。“短期之内还不会短兵相接，毕竟这个市场太大了。”金羽判断，未来两三年内，长租公寓市场都能容得下各家共同发展。但以当下竞争的速度和资本的投入速度来看，两三年以后的市场会是什么样，现在很难做出预判。为了抢占更多的市场份额，行业内越来越重视目标人群的细分和外延。比如自如2018年1月会推出单身公寓项目，允许租客养猫狗等宠物。泊寓正在设计家庭型公寓，预计2019年推出，首款产品选址地点位于北京市丰台区。此前长租公寓的主流客户是未婚青年群体，部分公寓直接打出旗号，拒绝带孩子家庭入住。但随着一线城市首次购房年龄的不断延后，这部分人的租住需求正在得到关照。对万科而言，泊寓还承载着将租客转化为购房者的作用。至于无法与购房产生关联的企业基层员工，也有品牌公寓设计相关宿舍产品。柳佳分析，该群体可承受的月租金在一线城市为800~1500元，二线城市为500~800元。目前市面上的合规产品很难满足需求，除非群租。但群租形式既违法又存在安全隐患，广州、杭州等地政府为解决民生问题，筹建员工宿舍项目。魔方9号楼项目便是如此。在王戈宏眼中，产品细分是为了迎合扩张的手段和策略“。在你扩张的时候，不知道能获取的物业会是什么条件如果跑到北京六环的开发区，那就可以做成创客公寓。”精细化运营几乎所有受访者都在强调，追求规模的同时，不能怠慢了运营和服务。尤其在盈利并不明朗之际，运营才是核心竞争力。经营新派公寓一年后，王戈宏先把自己变成了租客。他将自家市区的大房子挂牌出租后，与家人开始租房生活。“我一定要把自己当成消费者，才知道消费者需要什么，知道怎样让消费者付出高价。当你做的东西打到了消费者的心里去，你就有了定价权，这叫品牌定价权。”体验中他发现，租房是一个相当痛苦的过程，找房时被各种中介欺骗“。刚看上一处房子，中介就忽悠你说赶快订，不订就有别人抢了。利用信息不对称，中介把租金1万元的房子抬到1.2万元租给你。好不容易入住了，你喜欢挂画，但房东说墙上一个钉子都不许打。于是你只能生活在毫无生机的四面白墙之下。”严谨的公司，尝试用大数据了解租客的真实需求。柳佳吐槽，在做问卷调研时，工作人员问租客是否使用厨房，是否看电视，对方清一色回答“是”。但当魔方公寓将统计电量的插头放到租客房间内收集数据时，他们惊讶地发现，50%的租客从来不看电视。后来公寓作出调整，在部分房间不再配置电视。公寓选址上也有学问。魔方在确定一处选址前，会有7个维度、3张表格的市场调查，包括周边住宅价格、交通、配套情况等要素，用以指导决策。对外出租时，每间房的定价也会不同。同时价格随着出租率而变化，就像航空公司的票价浮动。北京泊寓总经理助理金羽告诉《财经天下》，在泊寓劲松店，为了贴近租客需求，地下一层公共空间进行了数次重塑，健身房、公共厨房、阅读区必不可少。金羽说，设计师还曾在健身房对面，设计了一处高大上的香槟池，供年轻人开派对时使用。但运营人员随后发现，租客群体间的社交互动有限，闲置的香槟池便改造成会客区。由于劲松店70%租客为国贸周边的高级白领，在空间设计时，他们会弱化厨房的功能，改为公共厨房，配备冰箱、烤箱等免费设施，因为年轻人基本叫外卖，很少做饭。公寓面积设计也有科学指导。王戈宏曾看过一项美国研究，通过测算单身年轻人步伐频率，发现90％以上的脚步落在28平方米以内，对应的房间建筑面积为35平方米“。所以我尽量做35平方米以内的家。你看宜家展厅内也有相似结论，主题叫35平米的家。”即便各家都宣称重视运营，但租客对租赁服务的槽点还是有点多。沈博阳在微博上经常被租客@、抱怨各种居住问题，比如楼上动静大、下水道又堵了。为此，他常要充当兼职客服。在和租客的互动过程中，他最深的一个感受是，整个租赁行业还有很大提升空间。沈博阳预计，未来租房领域一定会诞生独角兽，而且不止一家。目前，这个路径越来越清晰。

“租房可贷100万、利率比买房还要低！”这则爆炸性新闻吸引了所有关注楼市的人的注意。巨头强强联合下，住房租赁市场将迎来巨变。对于没买房的人来说，这或是一场的狂欢！而对于执迷不悟的炒房客来说，这将是一场的噩梦。建行宣布：租房可贷100万11月3日，建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。据了解，目前建行已与房企签署了5481套住房租赁权转让协议，房源均为精装修新房，未来租户可通过建行“CCB建融家园"APP上提供的房源在线租房。此外，为鼓励长租，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房，贷款享基准利率，最快1个工作日放款。在租金方面，一房企负责人透露，将会参照市场价制定。根据协议内容显示，“按居贷”目前执行4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭贷款，额度最高100万，最长期限10年。大家知道，随着房贷额度的收紧，各家商业银行的首套房贷款利率一浮再浮，有的甚至已经是基准利率的1.2倍了，结果，“按居贷”给到的却是基准利率。租房的利率就是比买房的还要低，看来，租房比买房吃香，已是大势所趋！这是银行业首款个人住房租赁贷款产品。另外，这也是让楼市转折的最强力大招。这份战略协议将成为深圳住房市场转折的开始，在巨头强强联合下，住房市场将迎来巨变，最符合时代需求的战略玩法，也将势不可挡。这一次，银行正式进入租赁市场近日，中信银行、中国银行等多加也正式进入租赁市场：11月2日，广东省住建厅、佛山市政府分别与中国建设银行广东省分行达成住房租赁战略合作，迈出了政银合作共同推进住房租赁市场建设的第一步。10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。11月2日，中国银行发布消息称，中行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》。双方将在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等领域开展合作。由开发商持有并运营，有着更长、更稳定租期的租房租赁似乎一夜之间成为地产行业风口。如何解决“租购并举”推进中的痛点，商业银行正在发力这一领域。马云和刘强东都出手了李嘉诚、王健林等地产大鳄都开始抛售重资产。而阿里、京东等互联网巨头却纷纷盯上了房地产市场。争先恐后，抢滩登陆…10月20日，北京市住房和城市建设委员会网站公告显示，京东旗下公司成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。京东将成为北京住房租赁市场的支持平台，京东进军住房租赁市场。京东表示，首期上线的京东房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻，涉及2027个项目，覆盖超过20个城市，并且已经与国内最大的房地产企业碧桂园等众多开发商达成合作。对比京东，早在8月9日，阿里已经开始行动：杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台举行签约仪式，搭建智慧住房租赁监管服务平台！支付宝平台的租房信息芝麻信用650分以上免房租互联网巨头纷纷盯上了相对饱和的存量市场：房地产，这是为啥？链家研究院报告显示，2016年全国二手房交易额保守估计约为6.5万亿到7万亿元，而北京、上海、深圳三个城市的二手房交易额超过3万亿元，是三地新房交易额的两倍以上。而房屋租赁是房地产行业里唯一还具有政策红利的领域。房地产增量市场的回落，与其说互联网公司盯上的是房地产市场，不如说是盯上了二手房、租赁、文旅等还有巨大可能的领域。新建住房的饱和，属于房地产开发商的黄金10年即将过去。现在，互联网巨头要用服务和科技来接棒地产开发商，这对普通百姓来说并非坏事。如果有一天，我们租房可以免收押金，房租按月结算，用户还能给房东打分…只要打开淘宝或者京东，就能解决租房痛点，想想是不是有点激动呢？把房卖了，租房住？其实买房是一个长远的问题，如果你还不太能体会到买房跟租房的区别，不妨想想30年后，不同的选择会带给你怎样的生活。我们以投资者手上有共同的收入资金来大致核算。买房：30年后拥有房产以一套面积为70平方米、总价290万元的房子为例。假定手上有90万元现金，如果直接向开发商买房的话，购房者需首付87.6万元，并办理商业性贷款202.4万，分30年还清。如果使用组合贷，每月月供为1.01万元，30年利息总额为365.31万元。那么该购房者每个月至少需要可以自由支配的1万元。换言之，30年后，购房者花了365.31万元拥有了一套住宅。租房：30年后可拥资金371.5万如果用同样的资金来租同一套房的话，为了便于计算，将租房人手上的90万元用作储蓄，并将每月1万元闲钱拆开，假设月租金为5000元，剩下的5000元仍然用作储蓄。其中，90万元用于10次3年期的定期存款，每三年的利息约为10万，那30年的利息约为100万。此外，每月5000元按银行零存整取存款，一年的大概利息是500元，30年下来，实际上存款利息约为1.5万元左右。那么，存款总额约为181.5万元。归结起来，租房者花费实际支出为每月房租5000元，30年后租金总额为180万元，总存款约为190+181.5=371.5万元。换言之，租房者在30年后的资产约为：371.5万元。比较：房价大涨买房才划算在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，30年后买房者拥有了一套总花费365.31万元的住房，而租房者则手握371.5万元现金。30年后，总花费365.31万元买来的住房市值多少，我们目前暂未可知。但我们可以简单看出，在房价增长速度较快的情况下，买房是个较好的选择；否则，租房更合算。什么人适合租房？关键看生活方式到底是租房，还是买房？其实，这也不能简单地以租金和月供的差额来衡量。在买房和租房成本付出的问题上，购房者还需要考虑到机会成本。除此之外，从生活方式的角度来看，买房和租房其实是完全不同的两种生活方式。买房的人希望过一种安定的生活，希望有家的感觉。租房的人希望更好的生活质量，例如工作单位或地点变了，自己可以很快搬到离上班近的地方居住。另外，买房子的人前期需要承受较高的经济压力，租房的人生活会更潇洒一点。对于事业稳定、收入处于上升期，又没有其他经济来源的年轻人来说，可以考虑买房。因为这相当于每月固定积攒了一笔财富，而且中国经济在未来有望继续保持较高增长，城市化进程也将继续，这笔财富存在一定的保值增值空间。而对于那些资金有更好用途的人来说，如创业或投资效益很好的企业等，那么与其现在买房，就不如用于投资。现实点说，在一线城市一套290万元的住宅，不是地段非常偏远，就是面积小、房龄长……也未必能满足你的住房需要。所以怎么选择全看你有多大的能力。巨头强强联合，楼市迎来巨变据了解，深圳有80%的人以租房为生，其中商品房占到32.4%。这个数据是极其庞大的，但更为惊人的是，深圳租客每年的商品房租金总量达到了216亿，但流动性太强，换租周期仅9个月。它告诉我们：第一，深圳租赁市场大有可为，并急需一种全新的模式。第二，深圳的高房价的最大根本是因为供需失衡，优质房源稀缺。网友戏称：租房十年最大的成就是帮房东还清房贷。深圳住房压力大吗？大！怎么解决这一问题？答案就是“供给侧改革”，这也是国家建立“租购并举”、“租售同权”的核心主旨。也是本次签约仪式的最终目的。从供给侧入手，通过市场化手段，创新金融产品，将目前在售、预售房源转为长租房以提升市民住房品质，让百姓“住有所居”。下一个十年，开发商将开始对租房者负责，这也说明无房者的权益将大幅提升。在未来，我们能看到更多优质房源的上市，并带动整个租赁市场的发展。除了楼市本身，我们的人居环境、租赁市场的质量、城市活力都将迎来巨变。同时，租金、房价这些世纪难题，也能新规则的带领下，尤其是随着供给加大后，平抑房价、抑制租金涨幅，这些“世纪难题”有了更多可采取的措施，并能得到有效解决。今年，在杭州举行的全球峰会上，马云发表主题演讲说到：未来房子如葱。马云的意思：8年后房子最便宜，劝年轻人不要买房去租房。早在2014年马云给员工的一份内部信：《未来年轻人，要学会租房子》里就曾给阿里人一些小的建议。在1992年其买房，并鼓励当时的老阿里人买房，就算借钱也要买七十平方米或一百平方米的房子，那时是鼓励买房，但现在鼓励不买。如今，巨头强强联合下，住房租赁市场将迎来巨变。

近日获悉，企业办公选址服务链商完成3000万元天使轮融资，两位投资人分别是深圳金融界资深人士王静静女士和马来西亚碧桂园森林城市项目负责人王奎先生。资金将主要投入到链商平台发展和资产管理两大方面。办公室租赁通常涉及三方，业主、经纪人和客户。业主手上有大量空房，很多房源没有办法租赁出去，造成资金回笼不顺；经纪人单纯做中介工作，地位不高，价值难以发挥；办公选址是企业必须要做的事情，然而企业主对位置的选择并不专业，虚假房源多，找房体验差，说到底是三方信息不对称。链商现在做的就是搭建企业办公选址服务生态链，主要提供企业办公选址、企业服务、资产管理等综合性服务，其中企业服务涉及到为企业提供装修设计、团队活动、社保体验、办公用品、企业运营、金融服务、工商财税、搬家保洁等企业文化服务。旗下产品有链商云办公、链商云顾问、链商云资管。针对以上三方以SaaS的方式打破信息不对称问题：首先，链商通过提供代理跟进、合作式招商和行业数据分析等服务。在解决业主需求的前提下，增加房源曝光，消化房源。第二，经纪人可以通过平台获取更多客户，并且可以通过企业服务版块为客户推荐包含财务、办公家具、装修搬迁等增值服务。链商的平台化属性给经纪人在跨区/跨城市资源共享和交流上提供了推动力。链商同时有经纪人信用体系，引进专业的经纪人入驻，提升了经纪人形象和行业地位。链商经纪人为客户提供更多服务，增加了客户与经纪人粘性。第三，对租赁客户，链商不接收经纪人添加房源信息，而是配备团队指引业主自主发布房源，实时更新房源信息，搭建真实房源平台。在保证房源真实的同时，为企业提供“一站式”服务和持续服务。提到办公选址，大家首先会想到的是58同城这样的平台和链家、我爱我家等中介机构，但是这些都更集中于住宅市场服务。企业选址是企业发展第一步，之后的后续服务服务同样需要一站式解决方案。链商的价值就在于，选址上信息透明，后续服务又发挥了经纪人价值。所以链商构建的是一个平台，平台上不仅有业主、客户、经纪人，还有来自第三方的服务方，最终打造的关于企业服务的垂直平台，也是区别于房产中介的关键所在。目前链商平台有10000多套房源，300多家第三方服务商。平台对业主和经纪人入驻是免费的，对于某些需要快速消化的房源，做专业包装租赁，收取一定的代理费；另一部分盈利就是自持物业的租赁。关于将来的发展规划，CEO彭志奇告诉小编，2017年年底，链商将从规模化的平台走向专业化的企业管家，以省会、一线城市为主再拓展15个城市。其实在办公选址这一领域有很多玩家，办公选址受地域性限制比较强烈，各个公司都在各区域内发展业务，比如西安的快找、长沙的办公360、北京的优办、上海的马上办公等，对于链商，地域资源的整合能力是企业持续发展的关键，此外，对于三方服务质量的保证是品牌树立和提升粘性的关键，包括房源质量、经纪人能力、第三方服务完善度等。链商团队现在35人，CEO彭志奇，深圳链商科技控股有限公司创始人。从07年至今，已在房地产行业深耕十年，先后在中联、保利等知名地产公司任职，并于2014年加入某互联网办公租赁服务平台成为城市总经理。于2017年7月创办深圳链商科技控股有限公司。

新零售给电商的创业者设下一个很体面的台阶，让空悬着的电商一步步迈向线下实体。老牌电商玩家亚马逊、阿里巴巴、京东、聚美优品、当当网不遗余力的开垦线下市场，都在寻找着新的增长爆发点。但面对迟迟不曾破局的汽车电商领域，创业者们开始结合电商特点和国外先进实体经验，又找到了新的玩法。花生好车便是其中一员。花生好车创立于2015年6月，创始人陈鹏云早先是一位互联网金融创业者，面对线上日益高昂的流量成本和线上极高的金融风险，他一直寻找一个既有资金端，也有资产端的闭环模式。花生好车创始人陈鹏云而汽车行业成为了他最佳的选择。对于花生好车，在创业之初陈鹏云选择了“直营、直租、直采”为核心的商业模式，瞄准三四五线的新性汽车消费市场，主打90后年轻群体——因为年轻群体的消费理念更新潮，比较容易接受买车到用车的转变，即更愿意接受融资租赁等新兴产品。所谓直营指的是：花生好车前期投入铺设直营门店近200家，大部分采用街边小门店的展厅形式，门店成本在几十万远低于4S店成本。他形容这种街边店和链家门店形式相似，把门店开在小区附近、商场周围等人群密集的地方，规模不大。而在郊区，花生好车开设大型汽车展厅，用于辅助街边店陈列车型上的空间不足。直租即现在行业比较流行的汽车融资租赁模式，在直租模式下，车辆登记在花生好车公司名下，如果承租人出现逾期等违约现象，租赁公司能更方便地取回车辆并进行再处置；另外，车辆登记在租赁公司名下，承租人就很难将车辆抵押或者转卖，风控也有很大帮助。同时，直租的利润空间也相对较大。不过，在直租模式下，租赁公司需要承担车辆使用过程带来的损坏或事故等风险情况。直采：花生好车直接与主机厂对接采购。目前花生好车已经获得部分主机厂品牌授权。目前，花生好车在线上依托于自建平台、微信、app以及与各大电商渠道达成合作，一边通过线上获客，并进行风控管理和完成部分交易环节，一边在线下自建门店完成客户的车辆交付，以及售后服务。意在实现全渠道融合。值得注意的是，花生好车的线下实体门店规模较小，成本仅为几十万元，远低于4S体系造价高昂的实体门店。同时，为了承接电商带来的大量流量，花生好车还选择像京东一样自建仓储物流体系。目前，花生好车在重庆、兰州等地建立了10大中心仓库，辐射周边省市，订单需求当日响应，以便门店最快完成交付，达到高效率运作。据陈鹏云介绍，花生好车发展过程中参考了大量国内外优秀的实体经营案例。1、借鉴美国汽车批发超市Costco，以客户的会员体系为核心需求，将汽车和超市结合在一起。2、借鉴日本小展厅的营销，以多种的营销形式来向客户渗透，同时把销售与维修能够区分开。售前只做获客跟客户服务的过程，把维修挪到城市的郊外。3、二手车和新车共同经营。未来不出三到五年，新车、二手车的消费比例应该1：1水平。目前在欧洲已经开始实行新车、二手车在同一个卖场里面，同样地给客户提供多样化的选择。4、自营融资租赁产品，以德国主机厂为例，自营融资租赁产品可以实现二手车的回收。二手车在国外很多来源是来自于租赁,因为租赁，中间客户会来退车、会来置换车辆，所以天然会从融资租赁产品中生产出很多二手车，来进行二次出售，或者进行二次租赁。5、学习链家。直营门店，包括门店VI设计，服务实现完全标准化。除了模式探讨之外，汽车之家、易车等汽车资讯门户在电商方面也尝试多年，面对电商和原有经销商体系的冲突，仍未找到合适的突破口，花生好车又该如何权衡二者的矛盾呢？陈鹏云告诉我们，原有的电商普遍缺乏实际渠道。包括汽车电商的交付还要依托于4S店，对厂家来说，原有整个电商体系要从厂家拿车，客户还是回到4S店来交车，做的仅是个线上获客的功能，没有必要在中间再加一道电商。而花生好车则是要做4S经销商的补充，就像二级网络经销商一样。有独立的经销网络，和自建门店；同时，目前的4S经销体系更多在一二线为主，花生好车则定位于二三线、三四线，跟厂家形成了很好的互补关系。其实，花生好车并非汽车新零售战场上的唯一玩家。易鑫金融、一猫汽车、神州买买车都在用相对互联网的方式开垦市场，二手车行业的优信、瓜子、大搜车也开始向新车零售业渗透。面对未来日益激烈的竞争，陈鹏云表示，“这个行业一定是持续战，尽管说行业能够引起关注，更长远来看，它更多的依赖于消费者的消费理念的转变，或者对整个品牌服务的新认知，并不在于某些资本，也不在于某些企业大幅投广告”。

4月25日消息，近日，家装品牌靓家居宣布，与万达金融集团旗下的飞凡电商、网络信贷平台正式签署战略合作，双方将共同探索全产业链解决方案。靓家居方面介绍，此次合作，三方将在信贷及理财方面展开合作，在互联网技术驱动下解决家装难题。除此之外，靓家居还与万达广场展开合作，整合双方线上线下资源，并尝试3D建模、VR体验等技术。靓家居董事长曾育周表示，此次与万达的合作定位是“家”服务，未来不仅会深化家装服务，甚至会提供购房、装修、家电到金融的全产业链综合服务方案。据了解到，2015年起，有多家地产商都依托其天然优势向下延伸产业链，进军家装市场，其中万科携手廉价成立“万科链家装饰”，碧桂园也创立“橙家”品牌为业主提供一站成家整装套餐服务，并通过众筹、社区样板间等商业模式创新实现快速发展与全国扩张。据悉，靓家居成立于2001年，2008年定位于“整体家居服务商”，并在去年宣布与天猫、苏宁达成战略合作，3月份还曾联手海尔布局智能家居生态圈。

猴年春节后相继开撕借贷宝、第三方理财机构的蚂蚁金服遇到了对手。昨日，京东金融隔空向蚂蚁金服喊话，指责蚂蚁金服研究院发布的消费金融报告中，关于京东白条的部分描述及数据有误。昨日，京东白条官方微博发布消息称，“蚂蚁老弟，昨天看到你发了一份消费金融的报告，感谢你关注我，但是，里面有好多地方误读白条君啦！所以，白条君决定，为了避免误导，下面针对这份报告，给你也给关注我的用户们普及一下真实的白条君现在是啥样”。事件的起源是蚂蚁金服3月1日发布的一份报告——《2016中国消费金融趋势报告》。这份《报告》对目前国内消费金融市场现状、各类机构的消费金融产品都做出了解读，其中包括传统商业银行、蚂蚁金服、京东金融、微众银行、分期乐、垂直型平台（如链家金融、途牛金融等）等众多机构及其产品的分析，并对该市场未来前景进行展望。在京东白条部分，《报告》称，京东白条最大额度为1.5万元，去年前三季度，白条分期余额约53亿元，白条在京东GMV渗透率为4.3%，白条产品以京东体系内为主，逾期率约为2%。此《报告》还将京东白条与花呗进行了简单比较，并指出京东白条不可当日还款，提前还款需全额还款，还款方式为借记卡还款。对此，京东白条的回应表示，京东白条的额度最高为10万元，支持主流信用卡还款，可当天随借随还，并支持单笔部分还款。此外，京东金融还表示，白条使用不仅局限在京东体系内部，在租房装修、汽车、旅游、教育等领域都可使用，违约率也远低于同业水平。而对《报告》指出的，京东白条前三季度分期数据、渗透率等数据京东白条方面的回应是：“白条君不知道。”对于京东白条的表态，蚂蚁金服方面并未给出官方回应。在国内的互联网金融领域，京东金融与蚂蚁金服之间的火药味一直很浓。两家企业的母公司都是以电商起家，并以此为入口布局金融板块，发展路径极为相似。在具体业务条线上，两者的布局也很相似，多个领域出现对标产品。例如，在消费信贷领域，蚂蚁金服有花呗、借呗，京东金融有白条；理财领域，蚂蚁金服的余额宝引领互联网金融潮流，京东金融力推小白理财、小金库；征信方面，蚂蚁金服芝麻信用成为首批个人征信试点机构，京东金融的白热度产品早已内测，而且也正在积极申请牌照；此外，蚂蚁金服去年9月宣布拟增资入股台湾国泰金控在内地的全资财产险子公司国泰财产保险有限责任公司，而京东金融的财险公司也正在广泛招聘；在私募股权融资平台的争夺上，京东金融的“东家”更早推出，蚂蚁达客上线时间较晚；而在银行牌照上，蚂蚁金服的网商银行已经开业8个月，京东金融则尚未有所斩获；此外，两家机构都在加紧布局农村市场，竞争愈发激烈。统计数据显示，去年“双11”大促时，两家机构都曾发布过消费信贷产品的部分数据。其中，蚂蚁花呗在半小时内交易额达45亿元，交易总笔数6048万笔，占支付宝整体交易的8.5%。京东白条“双11”35分钟内交易破亿元，用户同比增长800%，占商城交易额比例同比增长500%，白条客单价达800元，分期客单价则达1500元。在双方大举拓展金融版图布局之时，双方的上市竞备赛也在如火如荼展开，业内人士预计，2017年将成为关键时点。在分析人士看来，互联网金融巨头格局正在逐步形成，对标产品之间的竞争属于正常现象，但最后的状态还是要回归金融产品本身，产品创新、客户体验和风控能力才是未来的制胜关键。

11月23日消息，由58同城与安居客共同举办的2015中国房产风云榜颁奖大会日前在京举行。58赶集集团CEO姚劲波表示：今年的所有战略布局，都是基于“互联网+”新常态。58赶集集团作为一个平台，不会进入经纪公司的市场，只是致力于与房地产经纪公司合作，比如链家、我家我爱等。58赶集集团资深副总裁庄建东告诉网易科技记者：未来，58赶集集团会从新房和二手房两个业务线提升服务能力，推出更多的互联网+产品和工具；首先，针对新房市场，会推出新房频道，新房频道的内容和服务将来自安居客新房，让开发商客户共享三站的用户和流量；其次，针对经纪公司和经纪人，会推出一款针对经纪人移动办公的APP产品，打通58同城、赶集网和安居客三个站点的信息。同时我爱我家集团副总裁胡景晖认为：在互联网和传统企业迅速融合的大环境下，企业和平台更应发挥彼此的特长，同时，线上线下更要融合。

房屋中介也开始踏入互联网金融领域。继链家凭借链家理财大阔步进入互联网金融领域后，伟业我爱我家集团（以下简称“我爱我家”）旗下全新房屋资产管理业务品牌“相寓”正式亮相，并与芝麻信用、玖富、房司令、京东金融等展开合作，也步入了互联网金融行业。面向业主，“相寓”除了提供统一装修，统一增配家具家电，确保房屋保值增值等基础托管服务外，还与京东金融合作面向业主推出理财产品。业主可通过“相寓”的微信服务窗提供的房租理财入口，进入相寓+京东金融的联合理财页面，即可专享面向相寓业主的理财产品。后期，“相寓”将会联合更多的互联网金融平台，为业主打通包括商城、旅游等更多的房租理财和生活服务的应用场景。同时，只要凭借芝麻信用分，就可通过玖富旗下房司令的租房分期实现零息分期付款，开启租房新模式。除了互联网理财产品，我爱我家的互联网金融野心还衍生到了信用租房领域。“相寓”与芝麻信用和房司令深度合作，推出信用租房，通过租客个人的芝麻信用分而给予租客不同的租房特权服务，帮助信用良好的租客实现押金减免、房租月付、先住后付等特权服务，让租客“得实惠享特权”。

8月27日消息，据了解到，我爱我家于7月初在北京市场推出的长租房公寓品牌“爱尚”日前正式“迈入”杭州，不过其已有新的身份——“相遇”。据悉，“相寓”主要面向整租市场，以家庭与“朋友圈合租”为主要目标用户。我爱我家方面表示，“相寓”将整合我爱我家全国平台上的资本、资源、IT、产品设计、供应商管理的优势，集中所有力量研发出新一代租房产品。“相寓”将通过移动互联网平台，倚靠我爱我家老牌房屋管理产品的线下服务体系。据悉，目前“相寓”有香榭丽舍、加州风情、米兰之夏三种风格。据了解到，作为“相寓”前身的“爱尚”，2015年年初第一批面世。我爱我家负责人表示，通过其仅在自媒体上做推广的背景下，不少公寓在装修交付前就已被客户预订，平均出租周期比普通租房缩短一半。据悉，爱尚公寓中有4种装修风格，采用标准化施工，截止到7月，已经有将近400套爱尚公寓交付市场。据我爱我家首席运营官滕胤透露，日前，我爱我家网站流量日均IP87万，日均PV574万，会员数208万，月覆盖人数达到102.4万。事实上，在长租房市场里，除了我爱我家外，其他的房产服务平台也在涉足其中，但其切入模式各有不同，包括主打房产信息平台的58同城、赶集网、搜房网等；定位于中介服务平台的链家、爱屋吉屋等，以公寓长租为主的蜗牛租房、you+(集中式公寓)、蘑菇公寓（分散式公寓）。其他的还包括办公长租平台SOHO3Q和海外长租平台等，而我爱我家只属于中介服务模式中的一个。此外，近年来，除了长租市场，房屋的短租市场也很火爆，出现了一批垂直平台，包括途家网、蚂蚁短租、小猪短租、安途网、游天下等等。据悉，今年来，房屋租赁市场进入火爆高峰期。以北京为例，据链家地产市场研究部统计，2015年3月北京市租赁日均成交量环比上涨209.4%，同比上涨32.2%。从实际租金的走势来看，3月份北京热点区域租金出现上涨，尤其是地铁附近，由于需求激增，租金涨幅一般在5%至8%。资料显示，我爱我家是国内较早从事房地产经纪以及相关产业服务的企业，目前业务已覆盖北京、天津、上海、南京、杭州、太原、苏州、成都、南昌、南宁、长沙、武汉12大城市。

国际在线消息：24日，万科联合链家集团成立了新的家装公司，以“开发商+房产交易平台”的模式，进军家装蓝海市场。据介绍，万科和链家在家装业务上的合作，将由一个新的独立企业来运营，即万科链家装饰公司，股权的比例是万科60%，链家40%。万科集团副总裁刘肖表示，目前家装行业存在“三低一高”的特点，即低质量、低信任、低服务、高风险。虽然行业内企业众多，但新成立的公司希望借助万科的开发能力和链家本身的资源，打造行业优秀装修管理团队。据了解，“万科链家”为保证质量，至2015年底单月装修数量将少于500套。

6月9日消息，京东618年中大促即将开始，作为集团未来战略的重点，京东金融也已经备足弹药，旗下六大业务线全部参加，总投入达4亿元。“与往年相比，今年京东618狂欢节涵盖了几乎整个京东生态圈，特别是在各大金融板块，新业务、新模式、新生态都将迎来一次大练兵机会。”京东金融相关负责人表示。据了解，京东金融旗下财富管理、保险、众筹、供应链金融、支付、消费金融六条业务线将在今年的618中全面参战。供应链金融方面，京东金融将为商家提前备货提供资金保障。保险作为京东金融第六大业务线也将正式亮相，推出5款包括众筹跳票取消险、投资信用保障险、海淘保障险、家居无忧保障险及30天退换货险的互联网保险产品。白条将在618期间推出京东商城全场分期免息。众筹将集消费金融、财富管理之力推出房产众筹，在6月18日当天，将有168套打折房源推出，同时，京东金融也将配套推出白居易首付分期服务。此外，据了解，支付业务上，京东支付将携手京东到家推出优惠活动，重点布局O2O领域，同时，京东支付也将与美丽说、链家地产-自如友家、世纪佳缘、金山游戏等商户展开深度合作。据悉，在今年618大促中，京东金融不光在PC端有活动，京东金移动端也将在15~17日推出涵盖各类金融产品的产品专场活动，形式包括直降劵以及旅游减免优惠等。

淘宝网将于6月2日联手互联网长租品牌青客公寓共同推出“1元租房”活动，角逐国内在线租房市场。据悉，本次活动将为上海、苏州租客提供205个首月1元租房的名额。同时，青客公寓在淘宝店铺内推出3万张300元房租抵扣券，租客在线交易即可使用。淘宝房产类目负责人江沙表示，此次活动是淘宝房产在线交易的首次试水，意在通过标准化的房源、价格，透明的流程以及交易体系，规范传统租房市场，帮助白领用户以最低成本租到称心如意的房子。据悉，淘宝试水租房业务，将为在线租房领域开启巨大的想象力。通过结合阿里巴巴生态体系内的芝麻信用、花呗等业务，未来租客的信誉有望成为租房的重要条件，信誉好的租客在提交房租时甚至可以申请贷款。业内人士分析，在线租房其实不算一个新鲜事物，业内“传统派”和“互联网派”早已角逐多年。前者以由线下往线上延伸的链家地产为代表，今年3月即推出租房客户端丁丁租房，租客免佣金；后者则以搜房等互联网信息展示平台为代表，通过向线下延伸介入到中介服务过程中。两种模式可谓各有优劣，不过前者缺乏流量，后者则缺乏交易基因。至于58同城、赶集等分类信息网站，同样对租房市场虎视眈眈，但由于房源认证体系的缺失，加上支付体系上难以形成闭环，平台上很容易出现大量虚假房源，租客苦不堪言。事实上，淘宝进入房产领域已非一朝一夕，但此次在租房领域试水则为行业提供了巨大想象力。淘宝存在天然优势：一方面是完整的生态体系让其在介入租房的过程中能实现从身份认证、诚信体系监测到交易的完整闭环，另一方面，其巨大流量能有效打通房东和房客们之间的信息隔阂，节省渠道成本。值得注意的是，淘宝除自身具有平台优势外，通过选择青客这样的品牌长租公寓切入租房市场，可以确保租房服务有保障，房源、房型、配套和定价都相对标准化，规避了个人房东与租客之间可能产生的纠纷。同时，加上支付宝交易体系保驾护航，其租房业务无形之中让虚假房源和拖欠房租等棘手情况大为减少。除了与青客的合作，淘宝房产近期还推出了针对租房、二手房中介的“0端口费”战略合作伙伴招募计划，合作伙伴不但可以免费入驻淘宝房产平台，更能通过支付宝等工具进行支付交易，预计将对传统房产交易支付形势形成冲击。

刚刚过去的周末，国内存量房市场上演了一场强强联手的戏码，北京中介行业老大链家牵手德佑地产，进入上海市场；国内最大分类信息网站58同城则被曝吃下老牌房地产电商网站安居客。虽然上述强强联合多被看做是中介行业“挤掉小鱼”的开始，但是链家与德佑线下实体身份以及58同城与安居客互联网平台的身份更为引人注目，有分析称，由于受互联网冲击，房产中介行业间的竞争将聚焦O2O，联手后，上述分别主导线下实体以及线上电商的两大O2O巨头将由此展开对决。线下巨头急速扩张昨日链家在其官网公布与德佑地产全面合并的消息，虽然未提及收购细节，但链家却借此表达了通过与德佑的合并迅速打开上海市场的雄心。就在此前的2月初，链家还对西南地区龙头企业伊诚地产启动了全面合并。实际上，早在2011年占据北京二手房交易50%以上份额的链家地产就曾提出要在2015年进行全国扩张，布局至15个城市的目标，去年12月在其变革宣言中，链家也提出了实现2万亿元交易金额的销售目标，并称实现这一目标的途径就是模式变革、区域扩张。一位接近链家的人士向北京商报记者坦言，对于链家而言，强强联合是进入新市场最好的途径，尤其是随着中国房地产行业结束快速增长，受其影响颇深的中介行业也即将迎来洗牌期，链家此轮出手虽然暗含冒进的风险，但是也合乎趁机发展的情理。链家地产董事长左晖也称，中国房地产市场正在从一线到二三线城市梯次进入存量房占主导地位的市场，另一方面互联网和IT技术正深刻影响着行业，这两个机会所孕育的就是不动产服务平台，这也将是链家的发展方向。线上平台备战转型正如左晖所提，房地产行业正在受到互联网和IT技术的影响，安居客、搜房网等房产电商网站，58同城、赶集网等服务平台以及爱屋及屋等纯线上交易平台的崛起对线下的实体中介带来了冲击，尤其是58同城与安居客的联合似乎预示着线上信息提供平台向房屋交易平台转型的变革。此前有知情人士向北京商报记者介绍，包括搜房、安居客和58同城等电商平台通过向中介公司收取端口流量费用而盈利，该模式从去年起遭遇到了中介行业的集体抵制，中介公司也开始将重点转移至自身的电商平台。传统的商业模式遭遇客户抵制之时，58同城为何还要与安居客联手？对此，上述接近链家的业内人士解释：“只做平台并不能保障未来的发展，因此向线下探索是互联网企业的迫切需求，如果说一年之前58同城加紧个人房源认证是为增加流量，那么此次与安居客联手的目的则更多是为了染指二手房交易，利用安居客在二手房市场的品牌和市场优势，向O2O再进一步。”据悉，在去年3月，58同城相关人士也曾表态，不排除未来进军二手房中介市场的可能。线上线下巨头O2O对决分析人士称，上述两大结合分别是线上和线下巨头企业的强强联手，随着互联网的冲击加重，O2O必将成为房产中介最终的对决战场，正因如此，以链家为代表的线下实体中介在加强链家在线等线上平台，还有丁丁租房等移动端服务平台的打造；而互联网出身的58同城，甚至是以线上交易为明显特征的爱屋及屋也宣布要深入线下。那么，未来在房产中介的O2O对决中，主打免费或低价的互联网平台更具优势还是具备线下房源、经纪人资源的实体中介更胜一筹呢？上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，房产中介未来创新不在于电商网站所倡导的去中介化，而是增值服务，例如金融服务、资产管理等，在这一方面线下出身的链家就具备一定优势。此外，电商网站更加专注成交环节中的撮合效果，但却缺乏对房源供需两端的精准营销，如果不注重线下实体资源的整合，此类平台容易架空。但也有一位不愿透露姓名的业内分析人士介绍，线上企业也有传统中介不具备的优势，即互联网企业对线上资源的把握比传统中介更准确，而未来如何将线上资源最大地引流到线下，又将线下的资源共享到线上，这或将是58同城、安居客等企业获胜的关键所在，而目前这也正是链家等所打造的O2O平台的不足之处。

【编者按】租过房或是通过中介买过二手房的消费者可能会注意到，微信朋友圈中开始有些房产经纪人在“晒房源”。通过移动端、社交媒体，碎片化地去找寻合适匹配的房源信息，逐渐开始流行起来。但是早在2011年时，类似链家地产这样的中介公司所尝试的移动互联网和O2O策略还仅仅是PC业务的平移，虽然也在线下店布局了Wifi和iPad等设备，但来来往往的顾客似乎并不“感冒”。历经三年的试错，链家地产开始回归理性思考。关于房产中介服务O2O，应该追寻的本质是什么？移动互联网又为这个行业带来了怎样的提升？以下是链家地产信息总监宋靖宇的公开分享：北京的朋友都知道链家地产，链家地产是做二手房交易的企业，传统叫做中介。我大概4年前接触这个行业，当时我的第一反应是：中介还需要IT？不就是拿Excel这边有一堆房，那边有一堆客户，匹配一下，大家签合同就可以了吗？但是，当你进入这个行业去看的时候，就会发现，其实这个行业还挺复杂。给大家简单举几个数据，以北京为例，北京大概有600万套住宅，大概有1万楼盘，每年有6000小区成交。在北京，链家地产有1100家门店，大概有2万经纪人。在面对这样的数据，企业要如何管理？比如，每个经纪人、或者每个销售团队覆盖多大的销售规模？哪些房子是他能够销售的？哪些房子是他可以去看，但是他不能去销售的？哪些房子他能够看到核心的数据？哪些房子能看到全部的数据？所以说，这样的数据管理还是一件比较复杂的事情。而这还只是从业务管理的角度出发，如果从客户、业主到经纪人的全局视野来看问题，就会变得更加复杂。不动产服务行业的特点我自己总结这个行业的特殊性，有几个特点，第一，它是非标的。就是每一件商品，也就是说每一套我们买的房子都是不一样的。即便是同一个单元，同一个楼层，不同的房间，它的户型，它的朝向，它的采光或者它的视野都是不同的，很难用标准化的方式去量化。第二，标的非常大。很多年轻人都会经历租房、买房、换房这样几个过程，但是不管处于哪个阶段，在每套买卖的房子上面，标的都非常大。这就决定了我们的客户的决策过程和一般的购买行为有比较大的差异，会比较慎重。第三，强交互的过程。消费者从开始有买房的念头，到最终签约以及完成整个交易的过程中，有相当一部分是属于线下强交互的需求，这样的行为，在用IT的手段支持整个业务发展的时候，会有相对比较大的区别。“强交互”的这一点，跟我们今天讲的主题“移动”，有比较大的关系。2012年：移动初体验，PC端功能移植是主要思路在链家的体系里面，我们大规模的IT建设是从2009年开始的。我们基本上把整合的系统分成内外两条线：一条线针对我们的客户、业主，简称我们的消费者。他们来看到我们整个体系的时候，可以看到什么信息、数据，以及可以给他们什么样的体验。另一条线是我们的经纪人，为了业务的需要，他需要什么样的系统来支撑。传统的这两条线都是在PC端进行，也就是我们通常所说的外网和内网，外网我们叫链家在线，内网我们有一个很奇怪的名字，我们叫SE。链家在2011年左右尝试关注移动的领域，我们真正启动是在2011年底。我自己稍微做了一些总结，每一年整合的思路和进展都有不同的主题。在2012年刚刚开始做的时候，我自己理解，我们还是处在摸索的阶段。当时，我们的思路是把两个PC端的系统，整体搬到移动端，当时用的就是简单的功能平移。大家可以看到这是我们的外网，我们把它叫掌上链家；而这边是掌上SE，就是经纪人用的系统。但后来我们发现，这种简单平移似乎不太对。移动有社交的概念，有位置的概念，有纯粹移动的概念，同时还要利用时间的碎片，但这些我们好像都没怎么充分利用，而且也没有真正结合移动的特点来审视业务。2013年：摸索中前行，通过技术驱动业务提升所以，结合我们的实践，我们自己跳出来重新审视：这个行业到底需要什么，移动到底对这个行业有什么样的帮助、触动和影响。从这个视点出发，我们发现这个行业的本质还是“信息”。消费者需要我们提供准确、真实、完整的信息。结合这样的思路，我们进行了新的尝试，比如推出了“真房源”。虽然在一段时间内，整个互联网里中介房源的信息可以说真实度非常差，但是从行业未来的发展趋势看，信息必然会越来越丰富，越来越准确，我们需要把这些事情做好。所以，我们推真房源。但是，我也要指出，我们必须正确的认识“信息”和“信息本身的价值”。举个例子，我们曾经做过一个项目叫做匹配，就是为一位客户匹配一套房子，使最终成交的概率达到非常高的程度。如果做到这一点，经纪人的效率会有巨大的提升。但最终你会发现这个事非常难，难点在哪？不在于这个模型多么难，而在于你没有办法刻画客户的需求，或者你根本没有办法准确的描述客户真实的需求。第一，客户不会愿意告诉你他的真实需求，因为他刚刚接触经纪人，还不熟悉不信任。第二，即便客户告诉你，他的描述也是不全面的。第三，其实他不知道他有什么需求。客户告诉经纪人他想要买一套两居室的房子，在这个过程中，客户自己做了非常多的信息处理和翻译的工作，但是很多时候客户并没有能力做这个转换。而从房产经纪的角度，更有价值的是那些原始的数据：年龄，在什么性质的公司工作，工作了几年，年收入多少，工作地点等等。这些信息才是客户真实的业务需求，从IT的角度看，可以认为客户自己将这些业务需求转换为系统需求了。这个匹配工具推出来以后，结果特别有意思。我们的经纪人的反馈是：这个模型其实已经非常准确，输入一个客户的需求，工具推荐出来的房子，从老经纪人的角度来看，都是非常靠谱的，成交概率会在80%以上。但是你有一个非常致命的弱点，这些房子里面有相当一部分业主都是不成心卖的，也就是房源的质量。这个问题要解决特别困难。所以我想说的是：我们不能只关注移动本身的技术能够给行业带来的效率提升，我们还要思考信息本身的价值。通过移动技术对信息进行采集、处理和加工，从而提升信息的准确度。当时我们提出了要做到专业、增值、效率。专业、增值和效率本身就是信息的体量。比如说我们原来介绍一套房源的时候，数据量在KB级，现在我们慢慢把信息扩充，最后变成兆级的。消费者不需要你去帮他做太多加工解读，因为每个人的解读完全不同，你不可能替每个消费者做出适合他的解读。我们需要做的就是把这个房子尽可能完整地呈现给他。第二，就是我们说的有贡献有收获。信息的采集本身非常重要。这个行业的特点决定了交互的三方：客户、业主和经纪人，每个人都不愿意贡献信息。我们当时做的是通过移动端的技术手段使信息采集尽可能便利。其次，贡献信息的人要有收获。在这样的背景下，我们在2013年有了一些尝试，我们做了试点，给每个经纪人发了一个IPAD，希望他们通过IPAD和业主、客户做更好的沟通。另外我们也借助移动技术开发了一些很有意思的应用。这个行业有一件事看起来很小，但是非常重要，就是钥匙的管理。很多业主委托我们卖房的时候，会把钥匙交给我们。业主把钥匙给我们，意味着对我们的信任，那么我们的安全性是不是能够不辜负这种信任？针对这点，我们开发了一个应用。经纪人通过一个标签，自动去识别在什么时候谁拿了这把钥匙，什么时候还回来。但是在实践中有一点觉得非常困难，那就是这个钥匙在使用过程中会被转借。比如我是一个经纪人，我今天带一个客户看房，我拿了这把钥匙。当我还没有还的时候，另外一个同事也要去看这套房子，这时候我可能就没有还到箱子里面去，就直接把钥匙给到另外一个人。那么，这个过程就无法记录。后来我们尝试通过手机做这个事。两个人在同一个时间去摇一摇。如果在同一个位置，同一个时间去摇，通过某种关联，可以设定这个钥匙完成转借的工作。通过移动技术，我们把钥匙转借这件事管理起来了。我们在2013年有一些感觉。第一，要回归到行业本身，到底这个行业能够推出什么东西。第二，移动技术确实能够使得原来不太可能出现的业务场景变得可能。2014：再思考，回归业务本质在2014年，我们思考的重点放到了客户体验上面。针对客户的需求，我们可能需要回归业务本质来看问题。我举个具体的例子：买房、卖房、租房，哪些事情有可能在移动端发生？要回答这个问题我们需要考虑客户群的特点和心理。首先，买房这个事标的非常大，绝大多数人都会将它当做一个大项目，因此不可能仅仅通过手机就完成整个交易过程。其次，现在买房的客户群以70后到85前居多，他们更倾向于在电脑前搜索研究，而不是用IPAD。但是，租赁的情况就完全不同。很多人觉得租赁这个事完全可以在手机上完成下单。基于这样的背景，我们就会考虑应该把租赁单独做成APP。将买卖和租赁分开，就是针对不同的客户群提供不同的客户体验。另外一个具体问题是如何让客户和经纪人将看房时得到的信息和感受，甚至是现场拍摄的照片保留下来并且进行分享。对经纪人来说，提供更加准确和直接的信息，不仅是提升经纪人效率，而且也是促进客户完成这种体验。当我们将前端、后端、PC和移动完全打通的时候，不仅意味着信息的关联，而且是促进了信息的采集。当然微信上面的尝试我们也在进行，从去年年底我们就开始做微信公众号。微信确实和传统的APP有比较大的区别，第一它有传播的特点；第二它是弱交互；第三它是入口。微信因为这些特点，使得它和APP会有课题上细分的区别。我们现在大概的应用是把它和我们的“400”呼叫中心结合起来使用。呼叫中心的特点是强交互：客户或者业主给400打电话的过程中时间非常短，我们需要立刻作出响应，而且一旦通话结束，企业就没有其它渠道跟客户继续保持联系了。但微信是介于传统互联网的网站（或者APP）和电话之间的东西，它可以和客户进行交互。针对这一点我们做了一些尝试，特别是我们在老客户的维系上面做了一些事情，类似于偏媒体方面的尝试。我们初步感觉有一些效果，但是现在还刚刚起步，我们也在不断的观察调整。总体来说，特别想强调，这些都是我们更容易看到的前台的东西，而我们之所以有前台的呈现，或者有销售的数字支撑，是因为有后台给经纪人使用的业务系统。后台更加重要，它是基础，是数据，是业务逻辑，也是企业生存的根本。关于安全和设备管理关于安全，我简单说一下。我们在这方面做得还不是太好，还是很粗浅的尝试。对于我们来讲，安全非常重要，但又相对复杂，后台的服务器的安全问题可能跟大家差不多，我们有另外两个主要的复杂性。第一，我们在全国有接近2500家门店，每个门店都是直营，都有WIFI的接入，这样就等于暴露了非常多的入口，每个点都可能成为问题点。第二，我们的经纪人流失率还是非常高的，再这样的背景下，怎么管控他的设备，怎么管理每个人员以及管理每个设备数据的安全，相对比较复杂。我们做了很多尝试。有两个大的思路，一个是我们用MDM的方式进行强管控，一个是BYOD，然后用其它应用层的东西来考虑整合安全。今天我们也没有什么答案，总体来看我们更倾向于BYOD的方式。我想跟大家强调，因为我不希望误导大家。我们这个行业有我们这个行业的特殊性，特别是我们人员的流动非常大。如果用MDM，给每个经纪人配一部手机，但这个经纪人用了两个月就离职了，那么这个手机要如何处理？我们考虑了各种各样的可能，但没有找到特别稳妥合适的处理方式，所以最终放弃了。但是链家有另外一条业务线，我们叫自如。它是做资产管理，简单来讲它叫租赁版的如家。我们会在北京签很多整栋的物业，这个物业会按照链家统一的标准进行装修、配置和改造，配品牌的家居家电，然后去出租，这些房间都会接WIFI。因为相对来说这条业务线的人员比较稳定。所以我们用MDM的方式给销售人员配统一的IPAD，让他完成他整个的业务。所以，在不同的场景下面，对安全的考虑和策略差别很大。总结与思考简单总结一下，对于移动互联网，我也在不断摸索，还不能说有特别成功的经验。今天回过头来看，2011年、2012年很多的策略可能是错的。或者三年以后，我们回过头看今年，很多的想法也不一定是对的。目前我感受比较深的有三点。第一，移动互联网所带来的新技术确实使原来不太可能实现的业务场景变得可能。我举一个例子，这是我们已经上线的系统，叫乐拨。它针对什么事？就是骚扰。我相信所有人都接到过中介问你要不要买房卖房的电话，其实我们自己也很痛苦，特别想改变这个情况。在传统的PC时代，企业没有办法管理众多的客户资源和信息，而为了让经纪人和销售人员做这种销售，企业一定会把这些电话给他。客观来说，今天作为一种相对比较低成本和有效的手段，这种方式的电话销售不可能被完全取缔。我们当时为了管理也设定了一些规则，经纪人在给客户打完电话后需要在系统标注这个客户有没有需求，如果有两个经纪人在系统里标记这个客户确实没有需求，我们就把这个电话号码删掉。但后来我们发现，这个规则到了经纪人的执行层面很难产生共鸣。他们会说，这个系统你点两次没需求就再也不给你这个电话号码了，所以大家千万不要点这个没需求。但是移动互联网确实使有效管理客户资源变得可能。思路就是自动记录每次通话的时长，通过分析，我们自动知道哪些电话应该继续被打，哪些电话不应该被打。这是非常典型的例子，我们希望这件事能有效果，希望未来大家不再接到骚扰电话。第二，我们希望能够从全流程来综合考虑移动互联网的影响，不是单纯地来看某条线的内容。讲O2O也好、还是讲移动互联网，其实它是多方位的。企业整个的流程是从售前到售后，线上还是线下，其实有一些是通过技术手段，通过系统来完成。有一些还是要借助于管理的手段，管理的规则来完成。面对经纪人、面对客户，在不同的维度上面，企业如何来经营你的产品，可能要从全过程的角度去看。并不是在手机上就能把所有的事情想清楚，我觉得它是立体的东西。第三，回归本质，还需要从产业链的角度思考企业移动战略的规划和布局。今天我们需要看到行业的发展趋势。今天的房地产经纪行业还是经纪公司独大，但是一个成熟的房地产服务业市场可能并不是这样，还有很多不确定性。但是从移动互联网的发展来看，有一点比较肯定，就是信息一定会越来越开放，单纯靠信息来收费的时代已经远去，更多是看信息之上所提供的服务是什么。如果这个大的背景正确，那么这个行业会产生什么样的细分和细化。在细化的产业链里面，客户的需求又是什么？经纪人的需求又是什么？移动互联网能够提供什么？这是我们要思考的问题。坦白来讲，今天大家都还没有明确的答案。但是我们不去思考，不去动作，估计我们也就没有未来。我们必须争取往前走，这样才有机会，在摸索的过程中寻找答案。我的分享就这么多，谢谢！

【一起惠讯】地产商接二连三的上线APP后，日前房产中介机构链家地产旗下“自如”也上线了服务于自如用户的专属APP“自如客”，除满足了基本的线上交租、房屋报修等功能外，还将自如保洁预约整合入内。有自如租户直言，该措施最大程度优化了自如房间的保洁服务流程，此前自如用户屡遭保洁“骚扰”的难题也会迎刃而解。据一起惠了解，自如房为链家地产推出的一项自有出租业务，链家地产将大量小区中的部分房屋进行统一租赁，通过链家统一装修、设计后进行对外出租。其优势在于房屋整体干净、费用透明，并有专属的保洁人员进行定期保洁。不过，统一管理的初衷也让自如用户出现一些不便，如保洁员会经常性的电话联系租户保洁时间，而自如用户绝大多数为年轻白领用户，日间时间多不在家中，因此常常反映“自如保洁有扰民行为”。此前，有自如保洁也曾向一起惠道出过实情：“我负责这片小区的保洁，每个月的打扫量在150~200间，为了完成考核必须将租户的打扫时间安排妥当，因此经常需要反复电话沟通和确认。”据该女性保洁员透露，已经被太多租户反映为骚扰，很多直接挂电话。“其实有很多租户并不希望我们进行保洁，但公司有统一的服务要求，我们也比较尴尬。”事实上，自如用户在签订房屋租赁协议时与其他中介不同，自如方面并不收取中介费，但会收取“月房费*1.2”的金额作为服务费用，这其中包括了非人工损坏的房屋维修、wifi无线网络、每月一次的保洁费用。“收了用户的服务费，公司自然会尽可能的做好服务。因此要求我们每月给用户进行一次保洁，做到卫生间、厨房不残留一根头发。”不过，在保洁看来，公司服务热情，却没有考虑到一些用户的实际体验，服务弹性不足。上述困扰自如用户很久的问题在部分自如租客看来，链家上线的“自如客”可以让这个问题得到很好的缓解。据介绍，租户登录“自如客”APP后可以直接在保洁项目中预约上门时间，而对上门服务也有电话联系、短信联系、无需联系等几项人性化服务。“这能大大减少租户和保洁的沟通成本，对保洁也会起到效率提升的作用。”一位租户这样说道。一起惠体验该应用发现，此次上线的APP除了解决保洁问题外，联系管家、房屋报修、友邻留言等功能也起到了不少现实价值。如报修可以直接通过APP选择厨房、客厅或卧室的特定物品进行报修提交，同时可以在报修时拍照上传损坏实情，并预约维修时间。此外，该应用的社会化功能也让自如邻里能够产生更密切的互动。实际上，从去年年底开始，万科等大型地产商早早就在围绕业主、用户进行移动化服务探索，今年龙湖地产也快速进行跟进，但地产商开发的APP应用覆盖用户多为业主。而自如这样的服务商提供移动租房体验将能带给更多小区、更多身份用户租房便利。

互联网营销模式的扩张终于触动房产中介敏感的神经。接连两天之内，我爱我家、链家地产、麦田房产、21世纪不动产等9家在北京、上海经营的房地产经纪公司纷纷宣称，自动从房产信息网站安居客上“下架”，原因只有一个：安居客单方面提出要涨价。昨日，迫于压力的安居客方面宣布，在全国范围内放弃对中介公司的涨价计划。作为国内最早的房地产电商平台之一，2007年创立的安居客等几家大型电商几乎发展到了“挟房源以令中介”的地步。安居客称，旗下业务网站每月独立访问用户已突破6600万。安居客市场部相关负责人介绍，该公司旗下业务主要包括租房、二手房、新房、商业地产四大块，二手房业务只是其中之一，不过二手房收入是他们的主要收入来源。对于“按点击付费”的传统互联网盈利方式，这名负责人认为，按房源点击量进行收费，对中介公司来说是最有效果的，也是最划算的，之前的按月“打包”的收费方式，不能保证有点击量，如今要改成竞价排名方式，在互联网搜索行业中屡见不鲜。话虽如此，可房产中介们的感受却大相径庭。3月初安居客决定涨价后一周左右，北京几家大型中介公司便开始停用安居客，而把重心放在自己的网站和其他房产电商平台上，经纪人周先生说，公司停用安居客的主要原因在于安居客收费较高，且点击量计算不够透明，从这点来说，安居客性价比其实并不高。据一些中介公司测算，3月初安居客提高了单次点击的定价，其出售房源的单次点击价上涨幅度达到20%以上，租赁房源的单次点击价上涨幅度达到50%。同时，根据中原地产、21世纪不动产等房产中介发布的联合声明称，此次涨价并未通知合作中介公司，并直接导致了京沪两地9家房产中介下架了在安居客上的房源。“表面上看，这次是安居客妥协了，但背后却折射出在楼市交易量下滑的背景下，房产中介营销效果不甚理想、成本不断提高的趋势。”业内人士分析。